Можно ли купить часть дома в ипотеку

Ипотечный кредит на долю квартиры или часть дома: какие банки дают, на каких условиях

Гражданское законодательство предусматривает, что владение жилой недвижимостью может быть, как полным (когда объект принадлежит только одному собственнику), так и долевым. Ввиду этого нередко возникает ситуация, когда пользователи хотят оформить ипотеку для покупки части недвижимости. Однако данная процедура имеет свои особенности и нюансы, которые следует учитывать при обращении в банк.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире или доме

Вопрос оформления ипотечного займа для покупки доли квартиры волнует многих пользователей. Как показывает практика, каждый человек имеет возможность получить ипотечный кредит на долю квартиры, но далеко не каждый банк готов предоставить необходимую сумму.

Практика показывает, что на решение о выделении ипотечных средств на покупку доли недвижимости сказывается множество факторов, среди которых внутренняя политика банка, наличие специальных программ и многое другое.

В целом, ипотека на долю в доме будет реальной при соблюдении следующих условий:

• После покупки доли вся недвижимость перейдет под контроль одного собственника. Если заемщику уже принадлежит доля в квартире, и он хочет выкупить вторую часть, тем самым переведя недвижимость в свою собственность, банк с высокой вероятностью одобрит заявку на ипотеку. Это ключевое условие, на основании которого банк примет решение.
• У потенциального заемщика имеется первоначальное право на выкуп доли квартиры.
• Ипотека необходима для выкупа долей других собственников, в результате чего недвижимость перейдет под полный контроль заемщика.

Проблемы и сложности

Как показывает практика, банки крайне неохотно соглашаются на выделении ипотеки для покупки доли недвижимости. Проблема заключается в том, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, банку будет крайне сложно продать долю квартиры, что будет сопряжено с дополнительными сложностями.

Кроме того, не стоит забывать о том, что действуют обязательные правила ипотечного кредитования, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.

Наибольшие шансы на одобрение ипотеки будут иметь те пользователи, которые в результате планируемой сделки получат полное право собственности на весь объект недвижимости. В других ситуациях все будет зависеть от дополнительных факторов и политики банка.

В некоторых случаях кредиторы с большой вероятностью ответят отказом в предоставлении средств на выкуп доли квартиры:

• Выкуп доли происходит у бывшего супруга (супруги). Здесь банк учтет наличие нового брака у каждой из сторон, а также период времени, прошедший с момента развода.
• Нотариальный договор заключается в отношении недвижимости, доли которой принадлежат близким родственникам. В данной ситуации имеется высокий риск фиктивности сделки с целью обналичивания кредитных средств.
• Заемщик планирует купить долю недвижимости, на которую никогда не имел прав.
• Потенциальный заемщик намерен приобрести долю недвижимости в объекте, где у него уже имеются собственнические права, однако последний договор не приведет к переходу объекта в полную собственность заемщика.

Выделение долей детям в ипотечном жилье

Для пользователей, которые приобретают жилье с привлечением заемных средств, крайне важно в определенных ситуациях знать о таком важном моменте, как выделение доли несовершеннолетнему ребенку. Зачастую, именно от этого будет зависеть, смогут ли они переехать в новое жилье.

Вопрос о выделении детям доли в ипотечной недвижимости зависит от конкретных ситуаций.

1. Если покупка изначально сопряжена с привлечением средств материнского капитала, то выделение доли ребенку в ипотечной квартире будет обязательным условием. В противном случае банк попросту откажет в предоставлении займа.
2. Если речь идет об объекте, в котором изначально имеется доля несовершеннолетнего, то при продаже такого жилья с целью приобретения новой квартиры с использованием ипотеки, необходимо сразу же указать в заявке на получение займа о том, что ребенок впоследствии станет одним из собственников.

В целом, в случае с несовершеннолетними, в любых вопросах по ипотечному кредитованию необходимо привлечь органы опеки.

Орган проанализирует ситуацию, и проследит, чтобы жилищные условия ребенка не изменились в негативную сторону. Кроме того, предварительно необходимо будет получить согласие кредитора на то, чтобы доля недвижимости перешла в собственность ребенка.

Как правильно оформить «долевую» ипотеку

Для того, чтобы оформить ипотеку на покупку доли жилья, потенциальный заемщик должен убедиться, что соответствует всем требованиям банка-кредитора, и может подтвердить свой доход. Только на таких условиях будет подписан ипотечный договор. Также следует обратить внимание на то, что не каждый банк готов дать деньги на такую сделку, потому предварительно стоит убедиться в том, что выбранное учреждение готово предоставить кредит на обозначенную цель.

После сбора всех необходимых документов, можно спокойно подавать заявку, и банк в течении утвержденного периода времени примет окончательное решение. Однако не стоит забывать о некоторых нюансах такой сделки:

1. Обойтись без первоначального взноса будет невозможно. В разных банках он будет составлять от 10 до 25%.
2. Ставка по кредиту будет несколько выше, чем при покупке жилья на первичном или вторичном рынке (в среднем от 12 до 15%).

Ипотека под залог доли в квартире, как это возможно

Ипотека под залог доли в квартире весьма распространена в современном мире. Дело в том, что банки стараются обезопасить себя от возможных потерь, и потому более охотно сотрудничают с клиентами, готовыми использовать залоговое имущество в качестве гаранта исполнения условий кредитного договора.

Впрочем, в случае с залогом доли квартиры банки выдвигают особые требования. Учитывая тот факт, что ипотеку на покупку доли недвижимости готовы выдать только крупные финансовые организации, они предпочитают заключать с пользователями кредитные соглашения в тех ситуациях, когда после покупки части, вся квартира переходит в собственность заемщика. Благодаря такому подходу банки избавляют себя от возможных рисков. Ни для кого не секрет, что продать долю значительно сложнее, чем квартиру в целом.

В целом, данный вопрос зависит от внутренней политики банков и конкретных кредитных программ. Так, если заемщик имеет весьма высокий доход, то в его случае получить ипотеку будет проще.

Некоторые банки выдвигают условие, при котором при ипотеке под залог доли жилья в обязательном порядке необходимо будет внести первоначальный взнос, или же для таких клиентов будут установлены более высокие процентные ставки.

В какой банк обратиться

В случае с долевой ипотекой наблюдается нежелание большинства банков работать с неполноценным имуществом. Потому оформить займ для покупки доли недвижимости могут позволить себе клиенты нескольких крупных банковских учреждений, среди которых:

1. Сбербанк. Здесь условия займа будут такими же, как и при покупке жилья на вторичном рынке на общих основаниях. Таким образом, пользователи смогут получить займ под 11% на срок до 30 лет. Минимальная сумма кредита будет равна 300 тыс. рублей, а кроме того, Сбербанк учитывает дополнительные доходы потребителей без документального сопровождения.
2. Газпромбанк. Здесь действует программа, по которой можно получить ипотеку на долю квартиры, но при обязательном условии, что после покупки жилье полностью перейдет в собственность заемщика. Ставка по кредиту тут составит 12%, а сумма займа будет равна от 500 тыс. рублей до 45 млн. рублей. Единственный нюанс заключается в первоначальном взносе. Сделка с использованием маткапитала потребует 5% взноса, а вот в других ситуациях он будет равен от 15 до 20%.
3. Дельтакредит. Данная организация предоставляет наиболее выгодные условия для пользователей, желающих взять займ на покупку доли недвижимости. Однако и тут все будет зависеть от первоначального взноса. Если его размер будет превышать половину стоимости доли, для потребителя будут открыты дополнительные возможности и максимальные льготы. Ставка для ипотечников будет составлять в пределах 10,75%, однако им придется дополнительно оплатить комиссию в размере до 4% от суммы сделки.
4. Тинькофф Банк. Данная организация в сделках по ипотеке на долю недвижимости будет выступать брокером. Займ будет оформляться по условиям банка, однако средства будут перечислены из банков-партнеров. Минимальная ставка по такому займу составит 13,35%, но при условии, что собственник внесет первый взнос равный не менее 25%.

Как взять ипотеку на частный дом: условия и требования банков

Отличительные особенности ипотеки на частный дом

Не каждая банковская организация готова предоставить кредитные средства на покупку частного дома. Это связано с большими рисками такой сделки. Риски обусловлены тем, что частные и загородные дома обладают низкой ликвидностью.

Если квартира, в частности новостройка, достаточно быстро и хорошо продается по меркам недвижимости, то реализовать частный дом банку будет несколько затруднительней. В связи с этим есть особые условия для оформления таких сделок. Ну, и процентные ставки, соответственно, выше. Но взять ипотеку на частные дома все-таки можно. Если есть такая потребность, то и банки формируют свои предложения.

Стоит сразу отметить, что формируют такие предложения далеко не все банки. Какие именно банки дают ипотеку на частный дом, рассмотрим немного позже. Сейчас важно определиться с основными условиями. А одним из главных требований является наличие недвижимости в залог.

Банки очень неохотно оформляют в качестве залога землю. Гораздо выгодней для банковской компании, если клиенты предоставляют под залог квартиру, соизмеримую стоимости кредитного договора. Конечно, это не является обязательным условием, возможно в качестве залога оформить и приобретаемую недвижимость. Но процент одобряемости кредитов, где в качестве залога городская квартира, намного выше.

Вторая отличительная особенность заключается в том, что можно приобрести землю в ипотечный кредит на строительство дома или частный готовый дом в ипотеку. И в том, и в другом случае земля должна находиться в собственности заемщика. А также к дому может прилагаться земельный участок. Все эти нюансы отражаются на условиях договора. Рассмотрим эти случаи в отдельности.

Земля или готовый дом?

В плане процентов по кредитному договору готовый дом – более привлекательный вариант. Кроме того, часто действуют условия социальных льгот, например ипотека молодой семье, военнослужащим и другие виды скидок.

Рисками является то, что если приобретаемая недвижимость – единственная собственность заемщика, и она будет находиться в залоге в банке, то в случае утраты платежеспособности, можно остаться без жилья вовсе.

Дают ли ипотеку на земельный участок без дома? Да, можно взять и сам участок для постройки недвижимости. Ограничением является, что возводимая недвижимость должна быть жилой и не использоваться в коммерческих целях. Условия по процентной ставке здесь будут несколько жестче, но таким образом можно сэкономить на себестоимости жилья, так как весь процесс постройки можно самостоятельно контролировать.

Реконструкция своего дома

Дадут ипотеку и под реконструкцию недвижимости, находящейся в собственности. Такой вид финансирования оправдан, если дом частично изношен и требует замены изношенной конструкции. Также данный вид договора подразумевает под собой дополнительные постройки или надстройки и полную перепланировку.

Оформить кредит можно под залог частного дома и даже земельного участка. Большим преимуществом является, если объект находится в черте или недалеко от города. Но как можно дальше от различных предприятий, способных загрязнять окружающую среду.

Основные условия

Средние процентные ставки на рынке такового вида кредитования 12-15%. Есть банки, которые дают ипотеку и под 20%. В крупных компания, как ВТБ 24 или Сбербанк, разработаны программы для военных и молодых семей.

Также преимуществами пользуются владельцы зарплатных проектов ВТБ 24 и любого другого банка, т. е. люди, которые получают заработную плату на карту того банка, где планируют брать ипотеку. Возраст заемщика должен быть в пределах 21-65 лет. Максимальный срок рассчитывается до 30 лет.

При этом минимальный ежемесячный платеж должен быть не меньше 40% от совокупного заработка заемщиков. В качестве поручителей для молодых семей можно приглашать родителей. Не стоит забывать и о первоначальном взносе порядка 20%.

А максимальная сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости. Минимальная планка, как правило, устанавливается в размере 300 000 рублей.

Требования от банков к частному дому

Для банковской организации самое важное – оценить, насколько быстро можно будет продать дом в случае, если заемщик перестанет платить кредит. Если бы банки брали любые дома в залог, то это бы сильно отразилось на их финансовой устойчивости. Поэтому кредитно-финансовые организации очень требовательны к этому вопросу. Основные условия следующие:

1. Недвижимость должна иметь бетонный фундамент, и несущие стены необходимо, чтобы были выполнены из кирпича или бетонных блоков. При этом жилье может быть из дерева или пенобетонного типа. Но преимущество отдают бетонным или кирпичным постройкам.
2. Необходимо, чтобы до недвижимости можно было легко добраться. В идеале дорога до объекта должна быть асфальтирована. Редко, когда банки соглашаются на договор по объекту, расположенному за пределами 100 км от крупного населенного пункта.
3. Постройка не должна находиться в обременение и иметь запрет на регистрационные действия.
4. Необходимо, чтобы общий износ дома не превышал 60%.
5. Нет возможности оформить ипотеку на памятники архитектуры.
6. Часто встречается, что банковская организация готова рассмотреть предложение, если в регионе, где расположен предмет договора, есть функционирующее отделение банка. А также сам заемщик прописан в этом же регионе.

Клиенту придется самостоятельно подготовить отчет независимого оценщика. На основании этого отчета банк вынесет окончательное решение о возможности выдачи кредита и самого кредитного лимита. После чего сделку можно будет оформить. Но теперь рассмотрим требования банковской компании к потенциальному клиенту.

Требования от банков к заемщику

Здесь особой оригинальности кредитно-финансовые учреждения не проявляют. Отличным преимуществом будет, если вы ранее уже брали кредит, а лучше ипотеку, и успешно ее погасили. В остальном условия достаточно стандартизированы:

• возраст минимальный – от 21 года на момент подписания договора. И не более 65 лет на момент планируемого погашения задолженности;
• трудовой стаж должен превышать 1 год. На последнем месте работы необходимо находиться не менее чем половину года;
• потребуется подтвердить свои доходы справкой из бухгалтерии или по установленной банком форме за определенный срок. Чаще за полгода;
• понадобится выписка о состоянии счета, где размещена достаточная сумма для внесения первоначального взноса;
• заемщик должен быть гражданином Российской Федерации. А также, возможно, иметь прописку по местоположению приобретаемой недвижимости.

Еще один немаловажный фактор – это наличие движимого и недвижимого имущества, которое могло бы быть использовано в качестве залога.

Какие потребуются документы?

В отличие от потребительского кредита, который могут выдать по предъявлению всего лишь одного паспорта, здесь пакет документов несколько внушительней. Он сочетает в себе информацию по заемщику и недвижимости. Потребуется подготовить:

• паспорт;
• выписка со счета о наличии средств, достаточных для первого взноса;
• справка из бухгалтерии о собственных доходах;
• копия трудовой книжки;
• индивидуальный номер налогоплательщика;
• СНИЛС;
• выписка из ЕГРП;
• кадастровый паспорт, план недвижимости;
• отчет с оценкой эксперта о стоимости жилья;
• документ, подтверждающий право собственности.

Процесс оформления

Для начала следует ознакомиться с предложениями банков. Желательно выбирать надежные и зарекомендовавшие себя на рынке организации. После проработки различных вариантов следует обратиться в выбранный банк и оформить заявление на ипотеку частного дома. При себе необходимо будет иметь документы, подтверждающие личность и доходы.

Затем стоит ожидать решения банковской компании о возможности выдачи кредита. Такое решение может занять до 10 рабочих дней. В случае отсутствия ответа можно повторно обратиться в банк.

Но если решение отрицательное, не стоит ожидать аргументированного ответа. Чаще всего это связано с кредитной историей. Тогда лучше обратиться в Бюро кредитных историй и уточнить у них информацию. Как это делаться читайте в статье «Как узнать кредитную историю онлайн?«.

Если же решение положительное, и предварительно одобрена определенная сумма кредита, то следует в этих пределах подбирать себе необходимое жилье. На это отведен срок в полгода. После подбора приглянувшегося варианта, следует заказать оценщика и постепенно предоставлять требуемый пакет документов в банк.

После чего банк вынесет окончательное решение о доступной сумме по ипотеке и предложит варианты по страхованию рисков. Стоит учитывать, что страхование недвижимости является обязательным условием, договоры жизни и здоровья, а также титульного страхования не обязательны. Но благодаря им можно сэкономить на процентной ставке.

В итоге будет назначена дата оформления договора. Произойдет финансирование сделки. И вступят в силу права и обязанности сторон. С этого момента можно будет начинать погашать задолженность и пользоваться своим новым имуществом.

Что предлагают банки?

Рассмотрим предложения на примере двух масштабных банковских организаций: Сбербанк и ВТБ 24. Остальные предложения на рынке будут примерно аналогичны, но рекомендуем не останавливаться на нескольких вариантах, а рассмотреть как можно больше банков.

Сбербанк готов предоставить от 300 000 до 20 млн рублей под 14-18%. Человеку, чей возраст от 21 до 65 лет. При этом стоит подготовить первоначальный взнос не меньше 30%. А срок договора составит не более 30 лет. Ипотека для частного дома в Сбербанке подойдет и для различных социальных категорий, таких как молодая семья, военнослужащие.

Снижением процентной ставки могут воспользоваться клиенты банка, а также те заемщики, кто дополнительно оформит комплексное страхование по ипотеке. Согласно договору залога, оформляемого в Сбербанке, в случае невыплаты кредита банковская организация имеет право воспользоваться залоговым имуществом на свое усмотрение.

ВТБ 24 предоставит от 500 000 до 75 млн под 14-16%. Возраст заемщика и срок договора идентичны сбербанковскому предложению. Первоначальный платеж может составить 20% от стоимости жилья. Также предоставляются скидки процентной ставки для зарплатных проектов и при комплексном страховании.

В основном условия аналогичны и у других крупных компаний. Поэтому стоит подобрать тот вариант, который будет для вас наиболее приемлемым.

Особенности оформления ипотечного кредита на долю в квартире или частном доме

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотека на долю в квартире (доме) – долгосрочный кредит, выдаваемый банками на приобретение в собственность части обособленного жилого помещения. Процедура покупки, последующего владения и распоряжения долевым имуществом определяется статьями 245 – 252 ГКРФ.

Можно ли взять в ипотеку долю квартиры или дома в 2020 году

В 2020 году не планируется изменений в жилищном законодательстве, поэтому оформление ипотеки на долю в недвижимости производится аналогично предыдущему году. Рыночная ситуация и высокая конкуренция между банками приводят к тому, что все больше банков допускают кредитование сделок купли-продажи доли недвижимости, часто даже выделяя их в отдельные программы. Правда, условия в рамках таких предложений более жесткие, чем у стандартных продуктов.

Ключевое требование к заемщику – наличие гражданства Российской Федерации. В остальном потенциальный клиент должен удовлетворять следующим критериям:

• достигнуть минимального возрастного порога (21-23 лет);
• иметь постоянное место работы;
• получать легальный доход, подтвержденный налоговой службой или нанимателем;
• иметь хорошую историю по ранее выданным кредитам.

Вопрос предоставления ссуды на часть жилья решается банком индивидуально, исходя из особенностей ситуации заемщика.

Возможные проблемы и сложности при покупке

В целом, финансово-кредитные учреждения неохотно кредитуют покупку доли в недвижимости. Это связано с тем, что она становится обеспечением возврата ипотечного кредита. В случае возникновения проблем с погашением задолженности, банк имеет право реализовать долю в квартире на публичных торгах, чтобы вернуть свои средства.

Часть либо половину продать гораздо сложнее, чем целый объект недвижимости. Вдвойне тяжелее, если речь идет о небольшом населенном пункте со слабым спросом на жилье.

В итоге кредитор остается с неликвидным активом, от которого мало толку. Выдача кредитов на покупку доли в квартире или доме является для банка вложением с повышенным риском, поэтому он тщательнее подходит к отбору клиентов.

Помимо стандартных требований к заемщику, учитывается:

1. Местонахождение приобретаемой недвижимости. Предпочтение отдается недвижимости в столицах регионов, крупных городах, курортных местах.
2. Характеристика и состояние жилья. Старый и ветхий фонд не кредитуется (степень износа более 50%). Проблемы могут возникнуть при покупке части коммунальной квартиры, деревянного дома, доли в квартире, расположенной в хрущевской пятиэтажке. Высока вероятность отказа в кредите при наличии у жилья обременений либо ограничений, отсутствии подведенных коммуникаций.
3. Участники сделки. Заключение сделки между родственниками может насторожить банк и навести на мысли о ее фиктивности. Оформление доли на несовершеннолетнего либо выкуп 1/2 квартиры у бывшего супруга(-ги) довольно проблематичны, так как грозят кредитору дополнительными сложностями при взыскании задолженности.
4. История владения и возникновение прав. В большинстве случаев долю выкупает человек, уже владеющий частью данного жилья, то есть, имеющий на него права в связи с наследованием, приобретением или разделом имущества. Он укрупняет свою долю и в перспективе становится полным собственником. Стать долевым владельцем «с улицы», изначально не имея на жилье никаких прав, сложно. Банки зачастую отказываются кредитовать подобные сделки.
5. Наличие обеспечения, возможность привлечь созаемщика. Шансы на получение кредита возрастут, если созаемщиком выступит супруг(-га) либо будет предложено обеспечение в виде залога транспортного средства, недвижимости.

Сделки с участием несовершеннолетних всегда проходят под пристальным вниманием органов опеки. Оформить часть квартиры на ребенка легко, однако стоит учитывать, что продать такую долю будет невозможно, если условия проживания маленького владельца станут хуже.

Например, семьей из трех человек была куплена «двушка» 48 кв. метров, из них 24 кв. метра принадлежало несовершеннолетнему сыну. В связи с рождением второго ребенка родители решили продать жилье и купить трехкомнатную квартиру 70 кв. метров. Опека даст разрешение на сделку, только если в новом жилье сохранится доля несовершеннолетнего (24 кв. м.). В покупке «однушки» площадью 35 кв. м. будет отказано сразу, так как условия проживания ребенка ухудшаются.

Легче всего оформить ипотеку на последнюю часть, когда по итогам сделки заемщик становится полноправным владельцем объекта недвижимости. Банки охотно дают кредит под залог целой квартиры или дома.

Если в течение месяца собственники не выкупят долю, то согласия для оформления не требуется. Однако банки все равно включают данный документ в список необходимых для оформления.

Как правильно оформить и в какой банк обратиться

Выдачу ипотечных кредитов на приобретение доли в квартире осуществляют чаще небольшие банки, которым трудно конкурировать с гигантами рынка. Традиционно крупнейшим ипотечным игроком является Сбербанк – он допускает приобретение долевой собственности в кредит. Также кредитуют «Транскапиталбанк», «Газпромбанк», «Дельтабанк» и другие учреждения.

Ниже размещена аналитическая таблица, по которой можно сравнить ключевые условия ипотечного кредита по приведенным банкам.

Ипотека на выкуп доли в квартире: ТОП-10 банков и схема оформления

В современной России мало кто может приобрести жилье без займов. Наиболее распространенным видом кредитования на покупку жилья или доли в квартире является ипотека. В данной статье подробно рассмотрим условия ипотеки на долю в квартире, на какую долю дают ипотечный кредит, а на какую не выдаст ни один банк. Также расскажем, в каких 6 крупнейших банках можно получить долевую ипотеку и какие условия в них действуют.

Виды долевой собственности в России

Понятие долевой собственности определено в Гражданском кодексе РФ и подразумевает законно возникшее право двух и более лиц на имущество.

В зависимости от обстоятельств, долевая собственность бывает 2 видов:

1. Недвижимость является общей собственностью нескольких лиц

Общая собственность формируется, когда квартира является совместной собственностью нескольких человек. Доли каждого собственника в этом варианте собственников выражаются в процентном соотношении. Например, каждому из супругов принадлежит 1/2 часть квартиры.

К общей собственности относится имущество, которое было нажито совместно супругами после регистрации брака за исключением случаев, когда один из супругов получил в дар или унаследовал то или иное имущество.

2. Каждая доля в недвижимости является частной собственностью

При разделении имущества на доли, принадлежащие нескольким собственникам, собственность становится долевой. При этом доли могут быть равнозначными и различными. Распределение долей зависит от договоренности между собственниками при приобретении жилья, или от личного вклада в недвижимость каждого из них. В этом случае, размер доли выражается в квадратных метрах и четко определен в документах.

Самый простой пример — коммунальная квартира, когда каждый владелец может пользоваться только своей частью квартиры. Это может быть также наследование долей в квартире родственниками разной очередности, приобретение долей разной стоимости, и т. д.

Особенности долевой ипотеки

Банки с осторожностью относятся к выдаче ипотеки на покупку доли в имуществе. Каждое отдельное обращение рассматривается индивидуально. Банк принимает положительное или отрицательное решение после тщательного анализа предложенной клиентом ситуации.

Существует 4 распространенных варианта, когда заемщик обращается за ипотекой на покупку доли. В одном случае банк с большой вероятностью одобрит кредит, в другом — откажет. Разберемся, почему так происходит.

1. Ипотека на последнюю долю

Самой простой для банка ситуацией является одобрение ипотеки на последнюю долю. После выкупа последней доли клиент становится полноправным собственником недвижимости, и банк получает в залог все имущество, долю в котором приобрел заявитель. Если заемщик перестанет платить ипотеку, он выставит на торги уже не долю в квартире, а всю ее часть. При таком раскладе банк практически ничем не рискует и в большинстве случаев одобряет ипотеку.

При оформлении ипотеки на последнюю долю банки настолько смягчают условия, что предлагают кредит без поручителей и первоначального взноса. Ипотеку можно оформить на срок до 25 лет. При этом в залог банка перейдет не приобретенная доля, а вся квартира.

2. Ипотечный кредит на долю на двоих

Оформляя ипотеку на двоих, следует рассмотреть понятие «созаемщика». Это человек, который берет на себя равные обязательства с заявителем. Соответственно, банк предъявляет к созаемщику такие же требования по платежеспособности, как и к основному заемщику.

Если ипотеку оформляют супруги, то один из них в обязательном порядке будет являться созаемщиком. Исключением является ситуация, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны условия отказа одного из них от права собственности на приобретаемую долю в квартире.

3. Покупка доли у родственников

Такой вид ипотеки банки относят к группе риска. Они редко одобряют сделки между близкими родственниками и бывшими супругами. Такие сделки наводят на подозрение.

4. Покупка комнаты в коммунальной квартире

Отдельной ситуацией является оформление ипотеки на покупку комнаты в коммунальной квартире. Такая комната хоть и является обособленным объектом в долевом имуществе, но все же попадает под жесткие условия долевого кредитования.

В данном случае банк предъявит четкие требования к жилплощади:

• Площадь комнаты должна быть не менее чем 12 кв. м. Эта площадь согласно Жилищного кодекса РФ является нормой жилого помещения на одного человека.
• Комната должна быть оборудована исправным санитарно-гигиеническим узлом, а также – оснащена водопроводной сетью, отоплением и освещением.
• Дом построен позднее 1970 года, не должно быть деревянных перекрытий.

Таким образом, комната в коммунальной квартире должна быть самостоятельной и благоустроенной единицей в объекте долевой собственности. Понятно, что банк преследует собственные интересы и рассматривает на перспективу возможность беспрепятственной продажи залогового имущества.

6 банков, выдающих ипотеку на долю, и их условия

Рассмотрим 6 крупных ипотечных банков, которые выдают ипотеку на долю в квартире в 2020 году:

1. Сбербанк.
2. Газпромбанк.
3. Дельтакредит.
4. Транскапиталбанк.
5. Левобережный банк.
6. Азиатско-тихоокеанский банк.

1. Сбербанк

Предлагает несколько программ по долевой ипотеке с разными сроками кредитования и процентами. Имеется возможность использования материнского капитала, есть льготы для семей с детьми, в том числе – и многодетных семей. Ипотеку можно оформить на срок 5 – 25 лет.

Главные требования Сбербанк выставляет к приобретаемой доле:

• Доля должна быть последней в жилье.
• Отсутствие других претендентов на покупку доли. Этот факт должен быть подтвержден письменными Заявлениями близких родственников продавца.
• Дом, в котором расположена квартира, должен быть построен не ранее 1970 года, без использования деревянных балок.
• Если приобретается комната в общежитии, она должна быть приватизирована.

2. Газпромбанк

Газпромбанк одобряет ипотеку только для последней доли в квартире.

Его условия следующие:

1. Процентная ставка составляет 8,7-15 %.
2. Срок до 30 лет.
3. Размер кредита до 45 млн. рублей.
4. Возможны скидки для партнеров Газпромбанка, бюджетников и сотрудников предприятий сферы газовой промышленности.

3. Дельтакредит (Росбанк Дом)

Дельтакредитбанк одобряет покупку последней доли в квартире, или комнаты в коммуналке. При покупке комнаты банк увеличивает базовую ставку на 0,5%, чтобы покрыть свои риски. Первый взнос по кредиту должен составить от 10%, однако при его увеличении снижается процентная ставка. Максимальный срок кредитования составляет 25 лет.

4. Транскапиталбанк

Каждая заявка в Транскапиталбанке рассматривается индивидуально. С большой вероятностью одобрят ипотеку на последнюю долю.

Условия получения ипотеки в этом банке:

1. Сумма кредита от 500 тыс. рублей.
2. Срок до 25 лет.
3. Первый взнос от 5%.
4. Можно привлечь до 4 созаемщиков.

5. Левобережный банк

Также имеет стандартный набор требований, при соблюдении которых можно оформить долевую ипотеку от 10% годовых в сумме от 350 тыс. рублей. Сейчас в банке Левобережный действует акция 10 х 10 х 10 на выкуп последней доли в квартире.

Рассмотрим условия акции:

1. Ставка 10% годовых.
2. Первый взнос 10%.
3. Максимальная сумма — 10 млн. рублей.
4. Обязательное страхование недвижимости.
5. При отказе от страхования жизни и здоровья, ставка поднимается на 0,7%.
6. Срок кредита до 15 лет.

6. Азиатско-тихоокеанский банк

Одобрит заявку на условиях 11%. Позволяет использовать материнский капитал.

Банк АТБ дает ипотеку на долю на следующих условиях:

1. Ставка – от 11%.
2. Первый взнос – от 25%.
3. Сумма кредита – от 350 000 рублей.
4. Срок – до 25 лет.
5. Приобретаемая или имеющаяся недвижимость переходит в залог.

Требования к заемщику:

• Постоянный и стабильный доход.
• Общий рабочий стаж от 1 года.
• Стаж на последнем месте работы – от 1 месяца.
• Прописка в регионе присутствия АТБ.

Список документов, которые нужно предоставить в банк

В разных банках документы могут отличаться, но базовый пакет остается неизменным:

1. Ксерокопия и оригинал паспорта.
2. Паспорт супруга, свидетельства о рождении детей.
3. Справка о доходах с места работы, либо справка 2-НДФЛ.
4. Заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки.
5. СНИЛС.
6. Согласие супруга на осуществление сделки.

Продавец доли должен представить в банк следующие документы:

1. Подтверждение права собственности на приобретаемую долю в квартире.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Технический паспорт с экспликацией.
4. Домовая книга или выписка из нее.
5. Согласие совладельцев на продажу доли.
6. Согласие супруга.
7. Оценка стоимости доли, произведенная в текущем году.

Пошаговая схема оформления ипотеки на долю

1. Обратиться в банк с заявлением на ипотеку и необходимым пакетом документов. Банки по-разному рассматривают заявки, но в среднем процедура по принятию решения не превышает 5 банковских дней.
2. Совладельцы квартиры пишут отказ от преимущественного права выкупа доли. Также потребуется подтвердить факт отсутствия родства между ними и потенциальным заемщиком.
3. Продавец должен предоставить в банк свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Также он должен иметь при себе выписку из домовой книги, разрешение супруга на продажу доли, и другие документы из перечня выше.
4. Провести оценку жилья на соответствие требованиям по эксплуатации. Банк не заинтересован кредитовать покупку доли в ветхом и аварийном жилье, а также в квартире, по которой ведутся незавершенные судебные споры. Не дадут ипотеку на долю, если на квартиру наложены обременения.
5. Получив положительное решение, явиться в банк для заключения ипотечного договора.
6. Заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в территориальном отделении Росреестра.

Следует отметить, что часто банки отказывают сотрудничать с заемщиком на основании доверенности от продавца, не имея возможности личного общения с ним. Поэтому во избежание отказа в ипотеке лучше все процедуры производить лично с продавцом без присутствия третьих лиц.

Причины, по которым банк откажет в долевой ипотеке

Причины отказа банков в выдаче ипотеки на приобретение доли в квартире бывают связанными как самим заемщиком, так и с приобретаемой долей.

Заемщику не одобрят ипотеку если он:

• Имеет плохую кредитную историю.
• Закредитован.
• Получает серую зарплату или трудится в организации, которая попала под подозрение налоговых и других органов, осуществляющих надзор за финансовой деятельностью организаций.
• Занимается опасной деятельностью, связанной с риском для здоровья и жизни.
• Не достиг установленного банком возраста. Многие банки кредитуют только лиц старше 21 лет.

Кроме того банк откажет в кредитовании, если приобретаемая доля:

• Является не последней в жилом помещении, когда заемщик после приобретения доли не становится полноправным владельцем квартиры.
• Приобретается у родственников или бывшего супруга, который не вступил в новый брак.
• Находится в ветхом доме либо является предметом неоконченных судебных разбирательств.

Подводные камни

Любой банк заинтересован оправдать свои риски, получив в собственность целое жилье, а не долю в нем. Банкам это не выгодно, поскольку долю проблематично будет реализовать без учета интересов остальных совладельцев.

Поэтому, обращаясь в банк для оформления долевой ипотеки, следует учитывать несколько важных аспектов:

1. Сколько собственников квартиры имеется на день подачи заявки в банк.
2. Сколько совладельцев останется после выкупа клиентом доли или долей.

Почему банки в первую очередь обращают внимание на количество долей и их собственников? Это происходит по одной причине: банк анализирует ситуацию на перспективу.

Если клиент не имеет ни одной доли в рассматриваемой квартире, а совладельцев там два и более, то банк пойдет на большие риски, одобрив ипотеку на таких условиях. В случае невыполнения условий кредитования, банку в собственность перейдет только доля его клиента. Впоследствии ее сложно будет реализовать без согласия на то остальных совладельцев и их письменных отказов от права преимущественной покупки.

Второй рискованной для банка ситуацией является заключение сделки на покупку доли между близкими родственниками или бывшими родственниками, которые не зарегистрировали брак с другими лицами. Такие операции воспринимаются банками как подозрительные, и имеют большую вероятность отказа в ипотечном кредитовании.

На сегодняшний день, банков, которые бы выдавали ипотеку на долю, нет. Доля — это часть квартиры, которая не выделена в виде комнаты. Человек может владеть 1/3 доли в трехкомнатной квартире, но определить, какая комната его, а какая — соседей, нельзя. Он будет владеть 1/3 доли в одной комнате, 1/3 доли во второй и 1/3 доли в третьей.

Что касается долевой ипотеки, то сегодня банки дают кредит только на последнюю долю, после покупки которой заемщик становится собственником всей недвижимости. В этом случае, на нее уже никто не сможет претендовать, кроме самого заемщика. Такие программы выгодны супругам, которые разводятся. Один из супругов продает свою долю другому супругу — у одного появляются деньги на покупку отдельной недвижимости, а другой становиится полноправным владельцем целой квартиры, где бывшие супруги проживали меньше..