Можно ли взять в ипотеку коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека для физических лиц

Коммерческая недвижимость, представляющая собой нежилые помещения, предназначенные для ведения бизнеса во всех многообразных своих проявлениях, от складирования до торговли или производства, при грамотном подходе и выгодном расположении может быть высокодоходным способом инвестиций.

Однако, значительные денежные средства, требующиеся для покупки подобного объекта, не всегда могут быть изъяты из оборота, особенно если предпринимательство носит индивидуальный характер или относится к малому бизнесу, без ущерба для текущей деятельности. Решением вопроса может стать ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц, позволяющая оперативно отреагировать на выгодное предложение рынка и стать собственником прибыльного объекта для собственных нужд или сдачи в аренду.

Преимущества коммерческой ипотеки

Любой предприниматель, арендующий помещения для осуществления своей деятельности, предпочтет отдавать сопоставимые ежемесячные платежи банку, став при этом владельцем недвижимости, хоть и с ограничением прав до момента полной сатисфакции кредитора. Именно такую возможность предоставляют финансовые учреждения в относительно новом кредитном продукте, предназначенном для покупки коммерческой недвижимости, которая сама и является обеспечением возмещения затрат банка.

Для того, чтобы кредит на покупку недвижимости для бизнес-процессов был предоставлен фирме или организации, необходимо наличие ликвидных оборотных средств, которые выступают залогом, а если таковые отсутствуют, то приобретение становится невозможным.

В подобной ситуации коммерческая ипотека для физических лиц, не требующая дополнительного обеспечения при оплате первоначального взноса, является отличным решением вопроса и возможностью получения дополнительных площадей, за счет которых можно расширить бизнес или сдать в аренду и получить дополнительный доход.

Кому предоставляется кредит

Название кредитного продукта для приобретения объектов недвижимости из нежилого фонда может ввести в заблуждение, сформировав ошибочное мнение потребителей о том, что коммерческая ипотека для физических лиц, может быть предоставлена любому субъекту, не являющемуся юридическим лицом. На самом деле круг заемщиков, которые могут подать заявку и воспользоваться соответствующей программой кредитования ограничен следующими субъектами:

• индивидуальные предприниматели;
• владельцы бизнеса;
• топ-менеджеры компаний и организаций.

Именно для данных категорий граждан финансовые учреждения готовы предоставить ипотеку для покупки недвижимости коммерческого назначения, являющуюся альтернативой кредитования юридического лица.

Помимо социального статуса к потенциальному заемщику предъявляются следующие требования:

• возраст в интервале от 21 года до 65 лет;
• российское гражданство.

Необходимые документы

Стандартизованного пакета документации, способного удовлетворить любое финансовое учреждение при рассмотрении заявки на ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, не существует, что обусловлено новизной кредитного продукта и его высокими показателями риска при выдаче физическому лицу, из-за потенциально высокой вероятности невозврата.

Вследствие подобной специфики, необходимые для одобрения ипотеки документы зачастую включают в себя не только личные бумаги заёмщика, но и отчетную документацию предпринимательской структуры, которую он представляет.

Пакет документов от заёмщика

Вне зависимости от того, является заемщик индивидуальным предпринимателем или входит в состав управления фирмы, от него потребуются:

1. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
2. Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
3. Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
4. Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
5. Сведения о банковских счетах;
6. Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
7. Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
8. Оценочная экспертиза недвижимости;
9. Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
10. Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.

Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:

• документы, подтверждающую регистрацию ИП;
• справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
• выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
• лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:

• справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
• справку о доходах за последние 6 месяцев.

Документация организации

В том случае, когда заемщик выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой организации, он фактически представляет интересы юридического лица, которому перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, требуется подтвердить банку свою платежеспособность, предоставив:

• данные о полугодовом товарно-денежном обороте;
• отчетные документы, заверенные главным бухгалтером о расходах и доходах;
• банковскую выписку о счетах фирмы и операциях по ним, если ипотека осуществляется в стороннем финансовом учреждении;
• данные по основным средствам организации;
• бухгалтерский отчет о текущей дебиторской и кредиторской задолженностях.

Требования к объектам недвижимости

Помимо того, что не многие банки предоставляют коммерческую ипотеку, регионы распространения кредитной программы также имеют ограниченный перечень предложений, который необходимо уточнять в каждом отдельно взятом населенном пункте. Там же, где долгосрочный кредит на покупку нежилой недвижимости представлен, она должна соответствовать следующим требованиям:

• общая площадь помещений должна быть не менее 150 кв. метров;
• постройка, в которой размещается коммерческая недвижимость, должна иметь капитальный характер;
• не иметь прав третьих лиц на собственность и финансовых обременений;
• расположение объекта должно соответствовать региону, в котором выдается ипотека.

Объектами коммерческой ипотеки считаются помещения, предназначенные для функционирования:

• офисов;
• складов;
• торговых точек;
• производственных процессов;
• предприятий обслуживания (питание, гостиницы и т.п.).

Схемы оформления ипотеки

Существенным отличием, оформления кредита при покупке коммерческой недвижимости от обычной ипотеки, является невозможность её залога в банке до того момента пока право собственности не перешло от старого владельца к новому.

Такой интервал между передачей кредитных средств заемщику и возможностью получения гарантии их возврата, в виде купленного объекта, представляет угрозу интересам финансовых учреждений и обуславливают необходимость применения одной из следующих схем коммерческой ипотеки.

Схема, когда продавцу необходимо подождать, включающая следующие этапы:

1. Между субъектами сделки купли-продажи оформляется договор;
2. Покупатель передает продавцу авансовую часть стоимости объекта сделки, равную сумме залога по договору коммерческой ипотеки в банке;
3. Банк предоставляет гарантийное письмо, по которому остаток суммы будет передан продавцу после перехода прав собственности и кладет деньги в специально открытую депозитную ячейку;
4. Регистрируются права на недвижимость нового владельца;
5. Оформляется договор залога, после чего заемщик получает оставшиеся средства и расплачивается с продавцом или у того появляется доступ к средствам на депозите.

Подобная схема удобна банку, приемлема для покупателя, но может быть неподходящей для продавца, период ожидания полной оплаты для которого может растянуться на несколько месяцев.

Схема, когда продавец закладывает недвижимость, подразумевает следующие шаги:

1. Покупатель передает продавцу аванс в размере залоговой части по ипотечному договору и гарантию банка о полной оплате после залога имущества;
2. Собственник закладывает свое имущество банку, оформляет договор купли-продажи с покупателем и получает остаток средств;
3. Документы передаются на регистрацию нового права собственности с согласия банка и с переходом залога к новому владельцу.

Процедура более сложна для документального оформления, но соблюдает интересы всех участников в наибольшей степени.

Схема с дополнительной регистрацией фирмы, заключается в выполнении следующих действий:

1. Продавец регистрирует новую фирму, получающую права собственности на объект недвижимости;
2. Вновь созданная фирма передает недвижимость в залог банку, получая взамен кредитные средства, причитающиеся покупателю по договору ипотеки;
3. Оформляется переход владения фирмой от продавца объекта недвижимости к продавцу, вместе с залогом в банке;
4. После выплаты кредита покупатель вправе переоформить недвижимость в личную собственность.

Данный сценарий является более сложным вариантом с залогом объекта недвижимости, требующим выполнения массы регистрационных действий, которые еще больше удлинят процедуру оформления сделки.

Таким образом, оптимальной схемой, по времени оформления и соблюдению интересов всех участников сделки с коммерческой недвижимостью, является передача ее в залог банку текущим сособственником с последующей продажей и переходом обязательств к новому владельцу, который получает для этого ипотечный кредит.

Условия коммерческой ипотеки

Учитывая высокую стоимость нежилых объектов недвижимости, предназначенных для ведения бизнеса, коммерческая ипотека без первого взноса может быть предоставлена банком только при наличии соответствующего залога, перекрывающего не только стоимость нового приобретения, но и проценты по кредиту за весь период использования.

Обеспечением ипотеки, как и других аналогичных финансовых инструментов, могут выступать, имеющиеся в наличии у заёмщика объекты движимого и недвижимого имущества, а также ценные бумаги.

Обобщенные условия коммерческой ипотеки для физических лиц имеют следующие характеристики:

• максимальная сумма дифференцирована, в зависимости от банка, и может достигать 200 млн. рублей, не превышая при этом 80% от стоимости объекта, если не предоставлен дополнительный залог;
• срок кредитования может находиться в интервале от 5 до 15 лет и напрямую зависит от платежеспособности клиента и обеспеченности обязательств;
• процентная ставка по ипотеке составляет от 11,5%, если кредит предоставляется в рублях, и от 10% при валютном займе;
• первоначальный взнос, при отсутствии обеспечения, составляет от 20-30% стоимости объекта.

Сравнительный анализ условий банков

Представленная ниже таблица охватывает условия кредитования для различных финансовых институтов нашей страны по состоянию на 2020 год:

Как взять коммерческую ипотеку

Организации и индивидуальные предприниматели зачастую задаются вопросом, как получить коммерческую ипотеку, которая требуется им для развития бизнеса.

Прежде чем приступить к ее оформлению, следует понимать, что она выдается по более строгим условиям, чем ипотека для покупки жилья.

Коммерческая недвижимость может потребоваться для открытия нового офиса или расширения существующего бизнеса.

Не у всех начинающих бизнесменов имеются собственные средства для открытия новой деятельности. Часто для этого потребуется обращение в банк за кредитом.

Поэтому у коммерсантов возникают такие вопросы, как взять коммерческую ипотеку, какие нюансы этой процедуры, каковы плюсы и минусы данного вида ипотечного кредитования.

Что это такое

Коммерческая ипотека является кредитом, который выдается обычно на продолжительное время на приобретение недвижимого имущества для ведения дела, передавая в залог покупаемую недвижимость или уже иную имеющуюся в собственности клиента.

Коммерческий ипотечный займ необходим для открытия нового бизнес-проекта или расширения деятельности.

Если правильно подходить к ведению деятельности, то расходы на ипотечный кредит (проценты за пользование денежными средствами, затраты на страховку и оценку) окупятся.

Процедура представления коммерческой ипотеки регулируется федеральным законом от 16 июля 1998 г. под номером № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Нюансы сделки

Кредитование на приобретение коммерческой недвижимости редко осуществляется банками, по сравнению с жилищным кредитованием. Прежде всего, это связано с ее повышенной стоимостью.

Влияние имеет и нерентабельность коммерческого недвижимого имущества, в особенности, если у нее специальное назначение.

Выделяются следующие особенности, которые имеет ипотека коммерческой недвижимости:

Если начинающий коммерсант не может вовремя погашать ипотеку, то банк может обратить взыскание на заложенное имущество.

Для погашения возможных убытков банк осуществляет продажу предмета залога с торгов.

В результате пониженного спроса на такую недвижимость, ее длительного срока реализации, кредитные организации могут нести убытки.

Это является причиной того, что многие банки не занимаются выдачей коммерческих ипотечных кредитов.

Сроки ипотеки

Сроки ипотечных кредитов для приобретения коммерческой недвижимости значительно ниже сроков жилищного кредитования.

Банки устанавливают сроки по данным видам кредитов до десяти лет, однако по факту выдают займы на сроки около 5-8 лет.

Стандартными условиями для покупки коммерческой недвижимости являются:

Указанные условия являются стандартными. Но фактически каждая заявка рассматривается индивидуально.

Будущий клиент банка может получить коммерческий кредит на более выгодных условиях.

Имеет важное значение показать банку, что деятельность заемщика приносит прибыль, позволяющую оплачивать кредит.

Увеличить вероятность выдачи кредита может следующее:

• Привлечение созаемщиков и поручителей, имеющих высокий доход;
• Передача в залог имущества;
• Хорошая кредитная история;
• репутация организации.

Плюсы для заемщика

Коммерсант должен знать о преимуществах ипотечной программы:

Коммерческая ипотека для физических лиц

Ипотечный займ для покупки коммерческой недвижимости могут взять не только фирмы, но также физические лица.

Банки предоставляют подобные займы только коммерсантам, при этом не начинающим, а уже имеющим некоторый опыт ведения предпринимательской деятельности.

Однако коммерсант может попробовать оформить ипотеку на индивидуальных условиях.

Как правило, банки не предоставляют коммерческую ипотеку в отношении физических лиц, но они могут получить потребительский кредит, однако условия его менее выгодны.

В отдельных банках существует программа, по которой может быть приобретена недвижимость на любые цели.

Условия такой программы во многом сходны с условиями по ипотеке (размер, сроки, процентная ставка). Получить ее могут и не коммерсанты.

Даже с индивидуальными предпринимателями сотрудничают лишь солидные банковские учреждения. Это происходит, поскольку доходы частных предпринимателей зачастую значительно ниже прибыли юридических лиц.

Получить коммерческую ипотеку можно в следующих банках:

1. Сбербанк.
2. Тинькофф Банк.
3. Россельхозбанк.
4. ВТБ.
5. Банк ФК Открытие.
6. Росбанк

Во время подачи заявления на кредит банк может запросить показать проект будущего использования объекта недвижимости.

Это нужно для того, чтобы сотрудники банка смогли оценить риски, возникающие при выдаче заемных средств для покупки такого объекта.

На недвижимость

Коммерческая ипотека выдается на покупку нежилых зданий или помещений, которые имеют следующее назначение:

• торговые;

• производственные;

• офисные;
• складские

• помещения для размещения предприятий общепита;
• помещения бытового обслуживания;

• другие.

Следует осознавать, что не каждое помещение с правовой точки зрения относится к категории недвижимого имущества, а только отвечающие следующим признакам:

1. Прочная связь с землей.
2. Невозможность его перемещения без ущерба его состоянию.

К примеру, гаражи -«ракушки» не считаются недвижимостью, но гараж построен из кирпича и расположен на фундаменте, глубиной более 1,5 метра, то он будет считаться недвижимостью.

Земельный участок также считается недвижимым имуществом, и в случае приобретения расположенного на нем строения, здания или сооружения, то земля тоже подлежит залогу банку согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ.

Из данной нормы имеются исключения, касающиеся следующих земельных участков:

Земельный участок, которым заемщик владеет на праве аренды, поступает в залог банку как арендованный, и при обращении на него взыскания, кредитная организация сможет им пользоваться не как собственник, а как арендатор.

Без первоначального взноса

Банки предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса только в крайне редких случаях.

Ни в одном банке не действует подобная ипотечная программа. Но не говорит о том, что это невозможно.

Вопрос о выдаче ипотечного кредита без собственного капитала можно постараться согласовать в индивидуальном порядке.

Вероятность одобрения увеличивается, в случаях:

Банки не кредитуют под строительство коммерческой недвижимости без предоставления первоначального взноса, поскольку имеется высокая вероятность, что строительство будет заморожено или прекращено.

Какие банки

Крупные кредитные организации предлагают будущим заемщикам банковский продукт «Коммерческая ипотека».

Если такой возможности нет, то заемщик может воспользоваться получения кредитных средств по договору потребительского кредитования либо пробовать решить вопрос в индивидуальном порядке.

О реструктуризации валютной ипотеки смотрите статью: валютная ипотека.

Чтобы решить вопрос в частном порядке следует проконсультироваться у сотрудника банка или написать заявку на имя руководителя банка в письменной форме с экономическим обоснованием выгодности приобретаемого недвижимого имущества.

Коммерческую ипотеку выдают банки по программам:

В отдельных банках, к примеру, в Газпромбанке, предлагается ипотечное кредитование на приобретение коммерческой недвижимости в частном порядке. Для чего потребуется подать заявку на имя руководителя банка.

Процентная ставка банка за пользование заемными средствами повышена при коммерческой ипотеке, чем процент в жилищном кредитовании и составляет до 16 %, в то время как в жилищном — примерно 11 %.

Это связано с тем, что риски в таких программах выше.

Предприниматели при ведении своей деятельности могут разориться и средств для выплаты займа может не оказаться. Для возврата своих средств банк будет вынужден реализовывать залоговую недвижимость, которая имеет меньший спрос по сравнению с жильем.

Варианты оформления

Процесс оформления такой ипотеки не настолько хорошо регулируется как кредитования жилья.

Жилищные кредиты выдаются банками намного чаще, по сравнению с коммерческими.

Способы предоставления коммерческой ипотеки:

Любой вариант оформления ипотеки коммерческой недвижимости связан с детальными проверками фирмы, созаемщиков, поручителей, а также самой недвижимости.

Банками может запрашиваться дополнительные сведения у иных лиц и организаций, к примеру, проверять поручителя или контрагентов компании.

Список документов

Необходимые документы в каждом случае будут отличаться.

При подаче заявки будущему заемщику понадобится собрать следующий комплект документов:

Данный перечень является ориентировочным, каждый банк может запросить и другие сведения. В особенности, если отсутствует необходимая отчетность предпринимателя.

Как уменьшить ставку по ипотеке читайте в статье: как уменьшить ипотеку.

Оформление коммерческой ипотеки потребует детального изучения со стороны кредитора и потенциального заемщика.

Видео: Как взять коммерческую ипотеку:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

Как правильно брать ипотеку

Всегда ли нужны услуги риэлтора?

Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества

Условия господдержки по ипотеке

Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения

Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению объемов выданных коммерческих кредитов, потребности бизнеса полностью не удовлетворены. Кроме того, как отмечают исследователи, объем просроченных задолженностей этой категории заемщиков растет гораздо быстрее, чем объем кредитования [1] . В таких условиях коммерческая ипотека как долгосрочная инвестиция залогодержателя в недвижимость залогодателя является одним из самых выгодных инструментов экономического развития.

Особенности кредита на коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду. Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в первую очередь в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. Эта законодательная база претерпела существенные изменения в конце 2017 года. На наиболее важных нововведениях остановимся в следующих разделах.

В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:

• сроку кредитования;
• первоначальному взносу;
• процентной ставке;
• характеристике заемщика;
• объему предоставляемых первичных документов.

На заметку

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет 5–10 лет [2] [3] .

Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:

• резидентство Российской Федерации;
• наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
• отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме этого, юридическое лицо не должно быть вовлечено в процедуру банкротства и иметь просроченные векселя [4] .

Что касается физических лиц, то в отношении них выдвигаются требования к гражданству (только граждане Российской Федерации) и возрасту (от 21 до 65 лет).

Соблюдение этих условий должно подтверждаться пакетом предоставляемых документов. В обязательном порядке: заявление на получение кредита и заполненная анкета, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия также просят предоставить финансовую отчетность.

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что процентные ставки по коммерческому кредитованию пока достаточно высокие и составляют не менее 12%.

Это интересно!

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. При этом окончательная процентная ставка и размер ежемесячного погашения кредита зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа [5] [6] .

Наличие первоначального взноса, как показывает практика, является обязательным условием. Его размер в среднем составляет 20–25% [7] . Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, однако при наличии дополнительного залога. Как же оформляется коммерческая ипотека на практике? Рассмотрим несколько вариантов организации этого процесса в следующем блоке.

Порядок оформления ипотеки для бизнеса

Согласно требованиям законодательства Российской Федерации залоговое обременение на объект коммерческой ипотеки может быть наложено только после передачи права собственности на него покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска. Для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы. В первую очередь речь идет о возможности оформить ипотеку с первоначальным взносом и без такового. При наличии первоначального взноса заемщику могут быть предложены минимум три варианта организации:

1. Оформить договор купли-продажи, внести первоначальную сумму, получить от банка гарантию на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость. В этом случае между банком и покупателем коммерческой недвижимости заключается залоговый договор на приобретенный объект.
2. Выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога. В этом случае приобретаемый объект передается в залог кредитной организации, регистрируется смена права собственности и оформляется договор купли-продажи.
3. Зарегистрировать на себя юридическое лицо и получить в его собственность коммерческий объект, а также кредитные средства от банка и выкупить на них право владения этим юридическим лицом. Далее покупатель погашает кредит и оформляет недвижимость на себя [8] .

Коммерческая ипотека без первоначального взноса — явление достаточно редкое. Она может быть актуальна в случае приобретения недвижимости высшей категории ликвидности. Однако чаще всего отсутствие требования к первоначальному взносу свидетельствует о том, что покупателю будет необходимо оформить дополнительный залог на движимое или иное недвижимое имущество либо выплатить финансовые обязательства максимально быстро. То есть условия для покупателя будут самые невыгодные из возможных.

Таким образом, процесс оформления ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои специфические особенности. В первую очередь это обусловлено недостаточным законодательным регулированием, в связи с чем у банка есть возможность организовать надежный процесс самостоятельно. С другой стороны, банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Несмотря на это, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Что же привлекает заемщиков в коммерческой ипотеке, рассмотрим в следующем блоке.

Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость

Несмотря на все сложности, с которыми могут столкнуться предприниматели и юридические лица при оформлении коммерческой ипотеки, существуют неоспоримые преимущества этого варианта кредитования. К ним, как правило, относят:

• получение нежилого помещения в собственность;
• независимость от роста цен на аренду коммерческой недвижимости;
• возможность получения дополнительного дохода от предоставления приобретенного помещения или его части в пользование другим лицам;
• сохранение высокого уровня доходности компании;
• сохранность собственного капитала в обороте (используется лишь малая часть собственных средств для внесения первоначального взноса). Однако данное условие применимо лишь к тем компаниям, чья рентабельность выше стоимости кредита;
• возможность расширения бизнеса в любой момент.

Итак, преимущества очевидны. Притом стоит учесть, что различные банки предоставляют разные условия кредитования юридических лиц, соответственно, требования могут быть менее и более выгодны для каждого конкретного заемщика. Обзор актуальных условий коммерческой ипотеки рассмотрим в следующем разделе.

Программы кредитования «бизнес-ипотека» в разных банках

Для того чтобы сформировать у читателя обобщенное представление об условиях ипотечного кредитования в разных банках Российской Федерации, мы подготовили сводную таблицу. В фокус нашего внимания попали пять банков: ПАО «Сбербанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» («Россельхозбанк»), ПАО «Банк ВТБ», ПАО «Банк «Возрождение», АО «ЮниКредит Банк».

Особое внимание мы уделили таким наиболее существенным условиям кредитования, как:

• срок;
• процентная ставка;
• размер первоначального взноса;
• сумма кредита;
• период возможной отсрочки погашения основного долга.

Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках

Как взять ипотечный кредит на нежилое помещение физическому лицу?

Покупка нежилой недвижимости сейчас не менее актуальна, чем приобретение жилья. Физические лица также могут купить коммерческое или другое нежилое помещение в ипотеку, как и индивидуальные предприниматели. Однако такая сделка будет наполнена сложностями и нюансами, которые необходимо рассмотреть поподробнее.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Будет полезно просмотреть:

С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

• Если это муниципальная или федеральная собственность;
• Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
• Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

1. Для ИП;
2. Владельцам ферм;
3. Собственникам малого бизнеса;
4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс. Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

Рекомендуем к просмотру:

В большинстве своем:

• Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
• Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
• Первый взнос по ипотеке не менее 20%
• Срок кредита – от 5 до 15 лет;
• Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
• Не должно быть никаких обременений на право собственности.

к содержанию ↑

Специфика нежилого помещения

Если для юридических лиц покупка нежилого помещения – довольно стандартная и уже выверенная до мелочей процедура, то физическим лицам придется столкнуться с определенными, не всегда приятными, нюансами:

1. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
2. Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
3. Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
4. Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
5. Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

к содержанию ↑

Что гласит закон?

Весь процесс покупки нежилых помещений коммерческого назначения в ипотеку регулируется 102 Федеральным законом.

Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита. Все рассматривается в общих чертах. Да и то, лишь касательно вопроса с залоговым имуществом.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

А именно:

• Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
• Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет. В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
• Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
• К заемщикам более жесткие требования, чем в случае с жилищными кредитами;
• Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог;
• Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок.

1. Гараж или машинное место;
2. Садовый дом;
3. Хозяйственная постройка;
4. Апартаменты.

к содержанию ↑

Условия предоставления кредита

Кредиторы могут устанавливать любые требования и условия, так как законодательством это никак не ограничивается. Поэтому каждый банк может предъявлять свои требования, и для большей точности, стоит напрямую обратиться с этим вопросом к сотруднику банка.

Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

• Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
• Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
• Действующим топ-менеджером в ООО;
• Заемщик должен быть гражданином РФ;
• У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
• Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
• Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
• Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
• Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
• Объект находится в регионе расположения банка;
• Это капитальная постройка;
• Нет обременений на собственность.

Полезное видео:

Банки предоставляющие ссуду

Не каждый банк готов предоставить такой кредит. Обычно, такое предложение можно отыскать лишь у крупного кредитора.