Можно ли купить квартиру на двоих собственников

Продажа квартиры с двумя собственниками

Чтобы продать квартиру в долевой или совместной собственности двух лиц, необходимо знать некоторые нюансы сделки и специфику составления договора купли-продажи. Без соблюдения положений Гражданского кодекса соглашение может быть признано недействительным, поэтому необходимо четко знать ответы на вопросы: нужно ли нотариальное удостоверение сделки при продаже квартиры от 2 лиц, сколько договоров составляется, какова последовательность действий при продаже жилья от нескольких лиц.

Специфика сделки при продаже квартиры в долевой или совместной собственности

Недвижимость становится объектом собственности нескольких лиц в следующих случаях:

1. Приобретение супругами после заключения брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность супругами
2. Приватизация. При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее: Приватизация квартиры, жилья
3. Передача по наследству. Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее: Как оформить квартиру в собственность по наследству
4. Приобретение по договору долевого участия. Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Как продать квартиру с двумя собственниками

Порядок продажи квартиры от 2-х содольщиков и жилья, находящегося в совместной собственности, будет несколько разниться.

Продажа квартиры 2-мя собственниками-содольщиками

Если каждый из совладельцев обладает долей, размер которой четко определен, порядок распоряжения имуществом регулируется ст. 246 ГК РФ. Собственники должны придерживаться 2 основных правил:

• Нельзя оформить продажу, не уведомив второго совладельца. Исключительные ситуации — когда человека не удалось разыскать или он сознательно избегает уведомления о продаже.
• При распоряжении имуществом совладелец имеет право распоряжаться только принадлежащей ему частью квартиры. Продажа целиком возможна, если содольщики договорились о продаже и оба готовы совершить сделку.
• Продавать квартиру нужно с учетом положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Это значит, что другой совладелец — первый в очереди покупателей на недвижимость. Ему предоставляется 1 месяц на принятие решения, после чего он может либо купить долю, либо отказаться. При обоюдной продаже и оформлении одного договора несколькими собственниками получать письменное согласие друг друга не нужно. Однако если предполагается, что оба совладельца захотят заключить свой вариант договора, им нужно получить письменные согласия для предоставления Росреестр.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности 2-х лиц

Если у недвижимого имущества 2 совладельца, и доли не определены, собственность является совместной. Каждый имеет равные права на квартиру. Если собственников 2, значит и принадлежит им условно по 1/2.

При продаже такого имущества необходимо соблюсти правила:

1. Квартира может быть оформлена на одного супруга, но если она приобретена в период брака, собственник, заключающий сделку, должен иметь согласие второго супруга на продажу. Оно должно быть оформлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.
2. Если недвижимость оформлена на 1-го супруга, находящегося в разводе, но доли в совместно приобретенной квартире не выделены и имущество не поделено, продавец также должен получить согласие бывшего супруга на продажу.
3. Если квартира оформлена на мужа и жену (или приватизирована ими без выделения долей каждого), оба они вписаны в документы в качестве собственников, согласия на продажу не оформляются. Совладельцы ставят подписи в договоре о продаже, и этого достаточно.

Порядок действий при продаже недвижимости 2 собственниками

Итак, при продаже квартиры, находящейся в законном распоряжении 2 лиц, необходимо:

1. Изучить конъюнктуру рынка, определить цену продажи.
2. Подать объявление в газеты, на сайты или привлечь риелтора.
3. Оговорить с покупателем особенности проведения сделки. Если предполагается заключение разных договоров купли-продажи, необходимо получить письменное согласие содольщика. При нахождении имущества в совместной собственности также потребуется оформление письменного согласия на продажу.
4. При необходимости — оформить предварительный договор купли-продажи, добавить сведения о внесении задатка (аванса).
5. Оплатить госпошлину за составление основного договора.
6. Оформить передаточный акт, смотровой лист.
7. Подписать соглашение о продаже и заверить его у нотариуса.
8. Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумму можно будет забрать только после оформления перехода права собственности).
9. Оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр для перерегистрации права собственности.
10. Получить выписку из ЕГРН.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры от 2 собственников

Договор купли-продажи недвижимости — это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать объект (квартиру, земельный участок, дом) в собственность другой. Ценность недвижимости продавец волен обозначить самостоятельно или привлечь для этого специалиста-оценщика.

Соглашение составляется в 3 экземплярах в соответствии с правилами, установленными § 7 ГК РФ. Независимо от того, является ли собственность совместной или долевой, в договоре содержится информация:

1. Название договора, место и дата его подписания.
2. ФИО одного собственника, если квартира оформлена на него, или обоих содольщиков, их паспортные данные.
3. Описание объекта продажи. Необходимо указать, на каком основании продавец приобрел право собственности, детально описать квартиру: на каком этаже расположена, сколько в ней жилых и нежилых комнат, их площадь. Если объект продается 2-мя содольщиками — указать долю каждого в общей собственности.
4. Указание стоимости имущества. Необходимо обозначить общую стоимость квартиры и конкретизировать цену имущественных долей каждого из собственников.
5. Определить порядок уплаты. В пункте конкретизируется, когда вносится оплата, будет ли это наличный или безналичный расчет, когда передаются деньги — до оформления права собственности или после, нужно ли при этом арендовать банковскую ячейку.
6. Определение прав и обязанностей сторон, ответственность за нарушение обязательств.
7. Сведения о дееспособности продавца и покупателя.
8. Подписи сторон соглашения.

Образец договора купли продажи квартиры (два продавца, один покупатель)

Образец договора купли продажи квартиры (два продавца, два покупателя)

Какие нужны документы для оформления договора

При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

• паспорта владельцев;
• свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
• техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
• дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

• разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
• согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
• согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
• согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
• при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
• если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.

Нюансы при продаже коммунальной квартиры

Такая форма собственности постепенно себя изживает, однако в некоторых населенных пунктах все еще есть довольно большие 6-ти и даже 9-ти комнатные квартиры, являющиеся коммунальными. Их отличие от объектов долевой собственности том, что каждая комната имеет одного собственника, то есть имеющиеся доли выделены в натуре. Сейчас процедура преобразования квартиры в коммуналку невозможна: требуется оборудование отдельного входа, обустройство индивидуальных коммуникаций, но пока коммуналки существуют, их будут продавать.

Договорившись о продаже, собственники выигрывают, повысив цену квартиры, ведь отдельные комнаты стоят на треть дешевле, чем можно выручить при продаже объекта целиком.

Нужен ли нотариус

Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.

1. Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.
2. При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.

В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.

Тариф, госпошлина

Если процедура обязательна, госпошлина составит 0,5% от стоимости договора, но в пределах 300-20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Пример. Содольщики продают квартиру и решают, как же выгоднее – составить 1 договор о продаже, или 2. Стоимость имущества составляет 3,4 млн. руб., доли равны. Госпошлина за один договор о продаже от 2-х собственников будет стоить:

0,5% Х 3,4 млн. руб.= 17 тыс. руб.

Если будет составляться 2 разных договора, то госпошлина за один договор снизиться вдвое, поскольку расчет будет производиться от стоимости половины квартиры:

1,7 млн. руб. Х 0,5% = 8500 руб.

За техработы по составлению одного договора нотариус запросил оплатить 3 тыс. руб., а за 2, соответственно — 6 тыс. руб.

Из этого следует, что один договор обойдется дешевле, но в некоторых случаях выгоднее составлять 2 отдельных документа, например, если стоимость каждой доли не одинакова.

Если нотариус просит заплатить за 2 отдельных договора сумму, в 2 раза большую, чем при продаже объекта целиком, нужно обратиться к другому специалисту, поскольку расчет стоимости госпошлины при продаже ½ доли должен производиться от цены половины объекта. Соответственно и госпошлина будет вдвое меньше.

За помощь в составлении договора нотариус возьмет от 2 тыс. руб. В Москве подобная услуга дороже — в пределах 10 тыс. руб.

Но все это касается только договоров, где нотариальное заверение обязательно. Если стороны решили заверить простой договор по своей инициативе, платить придется больше (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Сумма колеблется в зависимости от цены недвижимости:

Цена договора

Процент от стоимости квартиры с вычетом
(для посторонних лиц)

Покупка недвижимости на двоих

Отношения в так называемых «гражданских браках» могут быть достаточно прочными, чтобы такая пара задумалась о совместной покупке недвижимости. Однако, чтобы не ущемить интересы никого из «супругов», эта сделка должна быть оформлена правильно.

Покупка недвижимости на двоих, не являющихся супругами

Для многих молодых пар в наши дни штамп в паспорте является пустой формальностью. Отсутствие официальной регистрации брака ничуть не мешает им вести совместное хозяйство, рожать и воспитывать детей, совершать крупные «семейные» покупки. Но всю уязвимость своего положения супруги осознают, только когда союз распадается – что с «гражданскими» браками происходит даже чаще, чем с официальными. Поэтому правильное оформление дорогостоящей совместной собственности и, в первую очередь, недвижимости, – это не только разумная предусмотрительность на случай разлада, но и признак по-настоящему уважительных отношений между партнерами.

Как оформить недвижимость?

Хотя в последние десятилетия отношение к «гражданскому браку» в нашем обществе сильно смягчилось, партнеры, состоящие в незарегистрированных отношениях, должны четко понимать, что с точки зрения закона их союз считается сожительством, которое не влечет для «супругов» никаких правовых или имущественных последствий.

С точки зрения закона, «гражданским» считается брак, оформленный в ЗАГСе, но не подкрепленный церковным венчанием. А вот в народе этим словом называют как раз «неофициальные» отношения.

Как это выглядит на практике? Квартира, приобретенная законными супругами в браке, является их совместным имуществом, на долю в котором имеет право каждый из них. Однако если отношения не зарегистрированы, и пара решила разойтись недвижимость остается тому собственнику, на имя которого она была оформлена. Для того чтобы истребовать свою долю в судебном порядке, второй половине придется приложить массу времени и сил, причем вероятность удачного исхода дела крайне мала.

Как избежать такого рода неприятностей?

1. Покупаем недвижимость в долевую собственность. Это означает, что каждому совладельцу принадлежит собственная доля в общей недвижимости. Если доли отдельно не оговорены, они считаются равными. Однако в документе можно указать и другое соотношение. Для оформления договора обязательно личное присутствие всех покупателей при совершении сделки. Бывает, что сделку нужно оформить быстро, чтобы, например, воспользоваться выгодным предложением, а кто-то из супругов не имеет возможности участвовать во всех процедурах оформления. В таком случае он может выписать доверенность третьему лицу.

2. Передаем долю в собственности. Если в оформлении квартиры все же участвует только один собственник, который и оформляет недвижимость на себя, либо «супруги» озаботились юридическим статусом своей собственности уже после ее приобретения, перевести недвижимость в долевое владение можно и после покупки. Это можно сделать через договор дарения доли – но в данном случае нужно учитывать, что, поскольку гражданские «супруги» не являются близкими родственниками, одаряемому придется уплатить подоходный налог в размере 13 %.

3. Составляем брачный договор. Бывает и так, что супруги приобретают квартиру или апартаменты на одного собственника, еще находясь в незарегистрированных отношениях, а затем хотят пожениться. Не стоит рассчитывать, что квартира в этом случае автоматически перейдет в разряд совместно нажитого имущества. По закону она будет считаться добрачной собственностью того супруга, на которого оформлена, поэтому разделу в случае развода подлежать не будет. Чтобы защитить права второго супруга, при регистрации брака необходимо заключить брачный договор, в котором особо оговорить, что недвижимость, приобретенная до свадьбы, является совместной собственностью супругов.

Как получить ипотеку?

Сегодня многие банки достаточно лояльно относятся к «гражданским» бракам и позволяют незарегистрированным супругам оформить ипотеку на приобретаемую совместно квартиру. В этом случае может учитываться доход обоих партнеров, что означает более выгодные условия кредита. Однако незарегистрированные союзы не могут претендовать на льготные «семейные» ипотечные программы (например, акции для молодых семей в Сбербанке) и могут столкнуться с ограничениями, если захотят использовать при погашении кредита материнский капитал.

При оформлении ипотеки, в зависимости от политики банка, возможны несколько вариантов:

1. Банк выдает кредит двоим супругам, недвижимость оформляется на одного. В этом случае основным заемщиком считается владелец недвижимости, а второй становится созаемщиком. Позиция созаемщика уязвима – при «разводе» он может потерять и квартиру, и выплаченные по кредиту деньги. Чтобы впоследствии можно было документально подтвердить факт выплат по кредитным обязательствам, юристы рекомендуют супругам осуществлять их по очереди через кассу банка на собственное имя. Впоследствии, опираясь на эти документы, созаемщик может потребовать возврата внесенных средств.

2. Банк выдает кредит обоим супругам, недвижимость оформляется в долевую собственность. Этот вариант можно считать наиболее надежным. Единственный подводный камень состоит в том, что ответственность по исполнению кредитных обязательств является солидарной. Это означает что, если один из заемщиков вдруг откажется выплачивать свою часть, все тяготы лягут на плечи второго заемщика, независимо от его доли.

3. Кредит и квартира оформляются на одного супруга. Для второго супруга этот вариант является наихудшим – при разрыве отношений будет практически невозможно доказать свое право на долю в квартире или финансовое участие в погашении кредита. К тому же, при выдаче кредита в этом случае учитывается доход только одного из гражданских супругов. Какими бы ни были причины, удерживающие вас от получения штампа в паспорте, такая крупная покупка, как квартира – хороший повод их пересмотреть. Законный брак – это не только лучшая, но и зачастую единственно возможная защита для имущественных прав каждого из супругов.

ГУП «Дирекция гаражного строительства» объявило о скором.

Уважаемые покупатели! Только в период с 01.02.2015 по.

Как супругам оформить общую квартиру: какой способ лучше

Защита имущественных прав каждого члена семьи вызывает много спорных вопросов. Законодательно установлено несколько способов оформления недвижимости, приобретенной во время брака. Чтобы впоследствии один из пары не остался ни с чем, нужно выяснить, как супругам лучше оформить квартиру в собственность, и выбрать оптимальный режим.

Совместно нажитое имущество

К имущественным отношениям между членами семьи применяются нормы гражданского и семейного законодательства. Согласно ст. 34 СК РФ , все имущество, нажитое во время брака, считается совместным, независимо о того, на кого из членов семьи его оформляли.

Ст. 33 и ст. 44 СК РФ определяют 2 варианта владения и распоряжения общими материальными благами:

1. Законный режим. Предполагает, что все имущество – это совместная собственность супругов без определения долей. Право владения принадлежит обоим, даже если кто-то из пары не имел доходов, так как вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим причинам.
2. Брачный договор. Устанавливает владение и распоряжение имуществом по договоренности. Документ оговаривает наиболее удобный для обеих сторон способ владения, например, официальное выделение долей или оформление жилья на кого-то одного из спутников жизни.

Общая долевая собственность супругов предусматривает деление на 2 равные части. Поскольку доли в натуре не выделены, считается, что муж и жена владеют квартирой полностью и распоряжаться жильем могут только сообща.

Если договоренность относительно владения объектом не достигнута, законодательство позволяет установить порядок пользования жилым помещением либо выделить равные доли для каждого владельца. Для этого жилье должно отвечать таким требованиям:

• установленная площадь на человека;
• техническая возможность равного раздела.

Ст. 39 СК РФ говорит о возможности изменения размера долей в судебном порядке. Если технически помещение неделимо, но находится в совместном владении, при разделе один партнер вправе претендовать на денежную компенсацию, а другой – на полноправное владение имуществом.

Хотя совместное и долевое владение имеют некоторые общие черты, права распоряжения имуществом не одинаковы.

Более подробно этот вопрос освещается в статье «Отличие долевой собственности от совместной».

Покупка жилья в браке

Прежде чем приобретать жилплощадь, паре стоит обдумать, как ее поделить в случае необходимости. Это касается ситуаций, когда между мужем и женой нет согласия в финансовых вопросах.

Покупка недвижимости в браке предполагает, что оба супруга получают равные доли в имуществе и одинаковые права владения и распоряжения. Однако некоторые нюансы сделки могут существенно уменьшить долю, принадлежащую одному из них, и даже вовсе лишить его имущества.

О подводных камнях разных режимов владения читайте в материале «Покупка жилья в браке».

Варианты оформления недвижимости в браке

Возможны три варианта: оформление в совместную или долевую собственность и на одного из супругов.

Чаще всего супруги оформляют купленную квартиру в общую совместную собственность. В этом случае в документах указан один владелец, хотя фактически жилье принадлежит обоим.

Реже происходит оформление квартиры в собственность с указанием долей и регистрацией прав как на мужа, так и на жену. В этой ситуации супруги распоряжаются своим имуществом самостоятельно, соблюдая законодательно установленные ограничения. Речь идет, например, о невозможности отчуждения части квартиры без отказа совладельца от преимущественного права покупки. Это правило распространяется даже на мужей и жен.

Регистрация совместного владения

Законный режим владения предусматривает ст. 33 СК РФ. Поскольку в этом случае все нажитое в браке движимое и недвижимое имущество принадлежит обоим, покупка квартиры в общую совместную собственность оформляется на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально.

В договоре, в заявлении на регистрацию и в выписке ЕГРН указывается один собственник.

Предполагается, что о покупке известно всем членам семьи, поэтому письменное согласие на сделку не требуется.

Нюансы оформления общего режима владения рассмотрены в статье «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

Регистрация долей на супругов

Имена обоих брачных спутников фигурируют в документах с указанием частей, принадлежащих каждому из них, если оформляется долевая собственность супругов при совместной покупке квартиры. Такой режим собственности регулируется ст. 40 СК РФ и предусматривает заключение брачного договора.

При покупке жилья в долевое владение без заключения брачного соглашения доли, принадлежащие каждому из них, будут считаться совместно нажитым в браке имуществом. Следовательно, один супруг при разделе жилплощади будет иметь право на ½ части другого, в соответствии со ст. 39 СК РФ. Таким образом, чтобы приобрести квартиру в долевую собственность, необходимо заключить соглашение, определяющее имущественные права супругов.

Регистрация на одного из супругов

Оформление права собственности на одного из супругов не всегда относит жилплощадь к совместно нажитой. В ст. 36 СК РФ перечислены случаи, при которых права принадлежат только мужу или жене:

• жилье получено в дар. Не имеет значения, произошло это до регистрации брака или в период совместной жизни;
• имущество унаследовано во время брака либо до свадьбы;
• недвижимость покупают за личные средства.

Передача жилья по договору дарения между членами семьи либо близкими родственниками имеет некоторые преимущества перед сделкой купли-продажи. Во-первых, ст. 217 НК РФ освобождает стороны от уплаты 13% налога на имущество. Во-вторых, в дальнейшем второй супруг не сможет претендовать на подаренную квартиру. Такие же правила установлены и для имущества, полученного в наследство по закону или по завещанию.

Приобретение квартиры в браке одним из супругов за личные средства требует доказательств того, что деньги не являются общими. Согласно ст. 34 СК РФ, к таковым относится:

• заработная плата;
• доходы от предпринимательства;
• пенсии, пособия;
• другие денежные выплаты нецелевого назначения.

Если недвижимость куплена за счет подаренных, унаследованных или другим способом полученных денег, она принадлежит только тому, кому эти средства предназначались.

В остальных ситуациях покупка в браке и оформление квартиры на одного из супругов регламентируется ст. 34 СК РФ – недвижимость принадлежит обоим в равных долях на праве общей совместной собственности.

Какой режим владения недвижимостью предпочтительнее

Брачный договор как способ защиты имущественных прав не особо распространен в России. Но, заключая такое соглашение, супруги заранее определяют, на какую часть имущества имеют право. Это позволяет оформить купленное жилье на супругов в неравных долях.

Но и имущество, находящее в совместном владении, не всегда будет делиться поровну (ст. 39 СК РФ). При разделе принимаются во внимание следующие факторы:

• затронуты интересы несовершеннолетних детей:
  • регистрация с одним из родителей;
  • приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала;
• один из супругов не имел доходов по неуважительным причинам:
  • не вел домашнее хозяйство;
  • не занимался воспитанием детей;
  • не ухаживал за близким, который в этом нуждался.

Прежде чем заключить договор купли-продажи, стоит обдумать, что лучше: долевая или совместная собственность для супругов.

Покупка жилья в период брака и его оформление в совместное владение означает, что заранее определены причитающиеся супругам части. Поэтому одинаково защищены права и мужа, и жены.

В определенных случаях, предусмотренных ст. 37 СК РФ, имущество, которое оформлено на одного из супругов и является личной собственностью, переходит в совместное владение. Поэтому перед тем как оформить квартиру в браке на кого-то посредством дарения или другим способом, нужно принять во внимание условия, при которых другой супруг получит право претендовать на ½ часть жилья. Одно из них – это существенно возросшая стоимость квартиры в результате его трудовых либо денежных вложений:

• произведена реконструкция, ремонт;
• установлены новые коммуникации;
• увеличена площадь.

Если пара живет в незарегистрированном браке, квартира будет принадлежать тому, на кого оформлена. А устанавливать право на совместное владение придется в суде, да и то лишь если удастся доказать проживание одной семьей и ведение общего хозяйства в момент приобретения объекта.

Внимательно изучив перечисленные варианты покупки, пара сможет решить, как лучше оформить квартиру в браке в их случае.

Ипотека и совместная собственность

Наиболее распространенный способ приобретения недвижимости – в кредит. В этом случае квартира передается в залог банку до полного погашения долга. И если договор с кредитором оформлен лишь на одного из супругов, объект все равно будет принадлежать обоим в равных частях.

По кредитным обязательствам муж и жена являются созаемщиками, даже если один из них не имеет никаких доходов. Исключением является оплата кредита личными средствами – деньгами, полученными в дар либо от продажи собственного имущества, приобретенного до брака.

Если жилье куплено за средства, полученные в результате трудовой/предпринимательской деятельности, имущество делится в равных долях между супругами.

Нотариально удостоверенным соглашением мужу и жене выделяются оговоренные части помещения. По требованию сторон кредитного договора либо банка ипотечное соглашение можно перезаключить отдельно с каждым из супругов и разделить долговые обязательства пропорционально их долям.

До полного возврата долга продать имущество можно только с согласия банка (ст. 37 Закона РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ). Поэтому при выделении долей и разделе кредитных обязательств переоформляется право собственности на жилье с отметкой о залоге. После погашения кредита супруги обретают право распоряжаться помещением.

Налоговый вычет при покупке в браке

Если муж и жена покупают квартиру, возврат 13% НДФЛ зависит от режима владения ею:

• покупка жилья в совместную собственность – налоговый вычет получает кто-то один из пары либо выплата распределяется между мужем и женой поровну;
• покупка квартиры в долях предполагает распределение вычета строго в соответствии с размером части имущества;
• покупка недвижимости в ипотеку – налоговый вычет рассчитывается от стоимости квартиры и уплаченных процентов по кредиту.

Процесс оформления вычета в случае долевой собственности несколько отличается от совместной – в первой ситуации супруги должны подать заявление о распределении расходов между ними.

Заключение

К сожалению, застраховаться от имущественных споров невозможно, какой бы порядок оформления квартиры в собственность ни применялся. Чтобы каждый из супругов мог отстоять свои права на жилье, желательно приобретать недвижимость в совместное владение. Несмотря на некоторые аспекты распоряжения приобретенным имуществом, например, обязательное согласие на продажу, супруги при разделе находятся в равных условиях.

Брачный договор уместен, если семье принадлежит прибыльный бизнес или супруги покупают несколько объектов недвижимости сразу. Кроме того, исключается риск, что в случае раздела партнеры столкнутся с изнурительными судебными тяжбами.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Покупка квартиры у двух собственников. Как правильно покупать недвижимость у нескольких собственников?

Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника. В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье.

○ Доли в квартире.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 244 ГК РФ).

Чаще всего общая собственность возникает, когда имущество приобретается несколькими лицами. Но есть и другие способы возникновения такого вида владения:

• Приватизация на двух и более лиц.
• Переход недвижимости нескольким лицам по наследству.
• При приобретении квартиры в период пребывания в законном браке.

Особенность сделки с квартирой, находящейся в общей собственности, заключается в том, что ее продажа одним лицом невозможна без согласия другого.

○ Покупка квартиры по частям.

Если общая собственность является делимой, можно купить квартиру по частям. Для этого нужно заключить два разных договора с двумя собственниками, которые будут независимы друг от друга. Для каждой сделки нужно:

• Проверить всю документацию продавца.
• Получить согласие второго собственника на продажу.
• Заключить договор купли-продажи.
• Пройти государственную регистрацию перехода права собственности.

Желательно совершать эти сделки одновременно, чтобы быть уверенным в том, что квартира будет принадлежать вам целиком. Потому что если вдруг второй собственник передумает продавать свою часть, вы не сможете в полной мере распоряжаться купленной квартирой (например, сдавать ее в аренду). На все действия потребуется согласие совладельца.

○ Согласие собственника.

Отсутствие возражений со стороны другого собственника – ключевое требование к действительности сделки. Оно должно быть не только получено, но и составлено правильно.
Законодатель не предусматривает строгой формы составления документа. Но есть определенные требования к данным, которые должны быть в нем прописаны. Так, укажите в документе:

• Наименование предмета сделки купли-продажи с его полным описанием (адрес, технические характеристики).
• ФИО, паспортные и контактные данные каждого собственника.
• Реквизиты документа, подтверждающего факт совместной собственности (свидетельство о браке, завещание, договор купли-продажи/дарения и др.).
• Факт отсутствия возражений на продажу квартиры.
• Период действия настоящего соглашения.
• Дата, подпись.

Кроме перечисленных сведений можно указать и реквизиты покупателя, если к моменту оформления документа он уже найден. Согласие на продажу обязательно должно быть заверено нотариусом.

○ Факторы риска.

Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности. Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него.
Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:

• Недоступен (пребывает заграницей либо в местах лишения свободы).
• Является недееспособным (о чем имеется соответствующая справка).

○ Права несовершеннолетних.

Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, вам необходимо позаботиться о соблюдении его прав. Так, требуется получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры. А для этого должны быть предоставлены гарантии, что ребенок будет обеспечен другим жильем, которое по размерам и удобствам не уступает продаваемому.
Соблюдение данного условия имеет принципиальное значение, потому что при нарушении прав ребенка сделка будет аннулирована.

○ Кредитная квартира.

Если жилье, которое вы собираетесь купить приобретено в ипотеку, которая еще не выплачена, участие банка в сделке является обязательным. Он должен дать согласие на продажу и погашение кредитного долга за счет средств покупателя.
А если вы хотите также купить такую квартиру в ипотеку, банк должен переоформить долговые обязательства продавца на покупателя. Для этого придется представить документы, подтверждающие вашу личность и платежеспособность.

○ Квартира в общей собственности супругов.

Если вы собираетесь покупать жилье, которое является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо участие каждого из них в сделке. В этом случае подписывается трехсторонний договор, где в роли продавца выступают муж и жена. Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме по стандартной схеме, но необходимо, чтобы он был подписан обоими супругами.
Также возможно заключение сделки только с одним из супругов, при условии, что второй представил письменное согласие на продажу, заверенное нотариусом. Независимо от того, как именно будет оформляться сделка, вы должны проконтролировать участие каждого супруга в ней.

○ Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира.

Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:

1. Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
2. Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.

В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:

• Правомочности действий продавца.
• Отсутствии обременений на жилплощадь.
• Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
• Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).

○ Приобретение квартиры в строящемся доме.

Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования. Но при этом необходимо согласие застройщика, который продолжает иметь права на продаваемую квартиру. Если продавец полностью выплатил свою долю, застройщика необходимо только уведомить о сделке. А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его.
Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик. В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки. Собственником вы станете только после того, как выплатите весь объем денежных средств, а дом будет успешно сдан в эксплуатацию.
Таким образом, если вы хотите купить квартиру, которая находиться в собственности у двух и более лиц, будьте готовы к тому, что вам придется делать дополнительные проверки и получать дополнительные документы.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли платить аванс или задаток продавцам?

Необходимость внесения предоплаты определяется договоренностью между участниками сделки. Но если она признана необходимой, вы должны заплатить аванс или задаток каждому продавцу, чтобы закрепить за собой право покупки данной квартиры.

✔ Что если есть брачный договор?

Наличие такого документа упрощает сделку. Потому что если в нем указано, что квартира принадлежит только одному из супругов, то согласие второго на продажу не требуется.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ