Можно ли купить квартиру в лизинг

Стоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать?

Приветствую! Цены на жилье в России «кусаются» даже в кризис. Неудивительно, что россияне ищут любые способы растянуть оплату дорогой покупки на несколько лет.

Чаще всего для этих целей используют ипотеку, чуть реже — рассрочку. Но в 2011 году линейка продуктов формата «живи сейчас — плати потом» пополнилась еще одним продуктом: квартира в лизинг для физлиц.

Сегодня мы поговорим о специфике такой схемы, ее плюсах и минусах и требованиях к заемщику и объекту.

Что такое лизинг и зачем он нужен?

Лизинг — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. С 2011 года услуга лизинга доступна и юридическим, и физическим лицам. Арендовать у лизинговой компании можно не только спецтехнику, оборудование и грузовые авто, но и жилые квартиры или дома.

По сути — это та же ипотека: с первоначальным взносом, ежемесячными платежами и обязательной страховкой. Только «спонсором» покупки выступает не банк, а лизинговая компания.

Объекты лизинговых правоотношений

Лизинг подразумевает наличие трех участников: лизинговую компанию, клиента и застройщика/продавца квартиры на вторичном или первичном рынке.

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда — «классика жанра». Человек выбирает квартиру, ЛК проверяет объект и заемщика, приобретает жилье у продавца и сдает его в долгосрочную аренду лизингополучателю.

В конце срока арендатор-клиент выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.

Оперативная аренда — аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден, чем классическая аренда, и в России практически не используется.

Как работает механизм жилищного лизинга?

Вы выбираете подходящую квартиру. ЛК выкупает у застройщика жилье и сдает ее Вам в аренду. Каждый месяц Вы перечисляете на счет ЛК предусмотренный договором платеж.

На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. При этом Вы можете жить в этой квартире, прописать там жену и детей и даже сделать капитальный ремонт. Ну, и конечно, Вы оплачиваете «коммуналку» на общих основаниях.

В каких случаях актуальна схема лизинга?

Лизинг жилой недвижимости может пригодиться тем, кому не доступна классическая ипотека. Например, испорчена кредитная история, или заемщик получает неофициальный доход.

Такому клиенту банк наверняка откажет. А вот лизинговая компания примет с распростертыми объятиями. Ведь в отличие от банка, ЛК ничем не рискует. В случае просрочки объект автоматически возвращается «домой», а лизингополучатель оказывается на улице. Без суда и коллекторов.

Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга

Когда Вы оформляете ипотечную программу в банке — то квартира Ваша с момента подписания договора купли-продажи. На ней просто «висит» обременение (банк держит жилье в «заложниках» до момента полного погашения долга).

В схеме лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя до самого последнего платежа.

И в случае банкротства лизингополучателя его без проволочек выселяют из арендуемого жилья вместе с детьми и домашними животными. Достаточно, чтобы ЛК расторгла договор в одностороннем порядке.

Ответом на вопрос «кто собственник» лизинг ближе к рассрочке. Ведь до момента полной выплаты стоимости квартиры в новострое, объект является собственностью застройщика, а не покупателя.

Преимущества и недостатки

Как и у любой схемы покупки собственного жилья, у лизинга есть плюсы и минусы.

1. Высокая лояльность при оценке платежеспособности клиента. Если квартира стоит меньше 30 млн. рублей, то сделка оформляется по трем документам за 5-6 дней.
2. Все дополнительные манипуляции по сделке (страхование, например) ЛК берет на себя. Правда, стоимость этих допуслуг будет включена в ежемесячные платежи.
3. Можно закрепить индивидуальные условия погашения (раз в месяц или раз в квартал, аннуитит или дифференцированная схема).
4. Клиентам лизинговой компании не нужно дополнительное обеспечение (залог, поручительство третьих лиц).
5. ЛК проводят более глубокую и качественную проверку недвижимости. Ведь приобретаемый объект долгое время будет находиться в собственности компании. И если через пару лет после покупки сделка будет признана недействительной (например, из-за неправильно оформленной приватизации), в первую очередь, пострадает ЛК.
6. Цена квадратного метра зафиксирована на весь срок.
7. Вам не нужно платить налог на имущество (его оплату берет на себя ЛК).

1. Процентные ставки по лизингу, в среднем, в 1,5 раза выше, чем по банковской ипотеке.
2. Срок действия договора, как правило, не превышает 10 лет.
3. Недвижимость находится в собственности ЛК до момента полного выкупа квартиры лизингополучателем.
4. Жилье в лизинге нельзя сдавать в аренду третьим лицам.

Как купить квартиру в лизинг физическому лицу?

Возможность приобретать жилье по такой схеме россияне-физлица получили лишь в 2011 году. Раньше недвижимость в лизинг была доступна только юридическим лицам.

Сегодня с помощью долгосрочной аренды можно покупать не только квартиры, но и таунхаусы, коттеджи, апартаменты и даже долю в объекте жилой недвижимости.

Алгоритм покупки лизинговой недвижимости для физических лиц выглядит так.

• Первый этап. Вы обращаетесь в лизинговую компанию и сообщаете о том, что хотите купить конкретную квартиру. Выбрать ее, естественно, нужно заранее.
• Второй этап. ЛК оценивает ликвидность объекта и платежеспособность клиента.
• Третий этап. Вы делаете первоначальный взнос (от 10% стоимости квартиры).
• Четвертый этап. ЛК выкупает объект недвижимости у продавца.
• Пятый этап. ЛК сдает квартиру в аренду клиенту. В Росреестре регистрируется договор лизинга. В документе есть пункт о том, что по окончании срока аренды квартира становится Вашей собственностью.
• Шестой этап. В течение всего срока Вы платите ЛК оговоренные заранее платежи.
• Седьмой этап. По истечении срока договора квартира становится Вашей собственностью.

Специфика приобретения

Требования к клиенту при оформлении

Кому доступен лизинг? Любому гражданину РФ старше 21 и младше 60 лет. Потенциальный клиент не должен находиться на стадии банкротства. А в его отношении не должно вестись исполнительное производство. Обязательное требование: наличие источника постоянного дохода.

Минимальный первоначальный взнос при покупке через лизинг составляет 10%. Чем выше размер аванса — тем более выгодными будут условия погашения.

Требования к объекту

Требования к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедливы.

Объект договора должен быть пригоден для постоянного проживания. И числиться в Росреестре как «жилая недвижимость». В отличие от оформления ипотеки, в лизинг можно взять только ГОТОВОЕ жилье (на первичном или вторичном рынке).

Через ЛК нельзя купить строящийся объект или земельный участок.

• объект свободен от обременений (нет залога, нет ареста);
• в нем не делались незаконные реконструкции и перепланировки;
• само здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете на капитальный ремонт, имеет каменный, кирпичный или железобетонный фундамент.

Пакет документов

В простых сделках пакет необходимых документов для физических лиц включает паспорт, ИНН и карточку пенсионного обеспечения. В более дорогих вариантах — документы, подтверждающие платежеспособность.

Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?

1. Полная характеристика квартиры (адрес, этаж, метраж). Стоимость объекта, зафиксированная в договоре, меняться со временем не может!
2. Срок действия договора (отдельно прописываются условия его возможного продления).
3. Размер первоначального взноса.
4. Схема лизинговых платежей.
5. Возможность передачи объекта в собственность при условии досрочного погашения.
6. Процедура возврата денег после расторжения сделки.

Сам лизинговый платеж состоит из двух частей:

• арендная плата (для выкупа жилья);
• вознаграждение ЛК (его размер оговаривается заранее и четко прописывается в договоре).

Как юридическому лицу приобрести квартиру в лизинг?

Юридическими лицами лизинг недвижимости востребован гораздо больше, чем физическими. Такая схема приобретения позволяет «юрикам» пользоваться основными средствами, не ставя их на баланс и не выводя крупные суммы из оборота.

Кроме того, грамотное использование долгосрочной аренды оптимизирует налогообложение (в том числе, за счет ускоренной амортизации).

По окончании срока действия договора у юрлица есть три варианта:

• выкупить квартиру за символическую остаточную стоимость;
• перезаключить договор еще на один срок;
• вернуть объект лизинговой компании.

Иногда юрлица используют схему возвратного лизинга. В двух словах: их имущество продается лизинговой компании, а потом сдается бывшему собственнику в аренду. И лизингодателем по отношению к юрлицу выступает ЛК. Делается это ради того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, оптимизировать структуру баланса и получить допфинансирование, не оформляя банковский кредит.

Стандартные требования к юрлицу:

• компания представлена на рынке от 12 месяцев;
• ее деятельность прибыльна;
• нет просроченной задолженности (перед банками, налоговыми органами).

Где можно оформить квартиру в лизинг?

Лизинг на квартиру для физических лиц в России оформляют «дочки» крупных банков: ВТБ, Сбербанка, Райффайзена и Московского Индустриального банка.

Скажем, «ВТБ Лизинг» предлагает сразу два соглашения лизинга для физлиц.

По условиям продукта «Оптимальное решение» лизингополучатель приобретает квартиру до 30 млн. рублей на срок до 10 лет с возможной пролонгацией и авансом от 40%.

Для оформления продукта достаточно трех документов.

Условия «Стандарта» позволяют приобрести более дорогое жилье (до 50 млн. рублей). Размер аванса здесь начинается с 10%, а максимальный срок аренды составляет 10 лет. Лизингополучатель должен подтвердить уровень ежемесячного дохода документами.

Советы профессионалов

На что обратить внимание потенциальному лизингополучателю?

1. Выбирайте только крупные лизинговые компании, давно работающие на рынке. В идеале — дочернюю компанию системного банка (ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк).
2. Лизинговый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
3. Обязательно прописывайте в договоре условия досрочного расторжения договора (по Вашей инициативе или по инициативе ЛК).

На мой взгляд, преимуществ у лизинга квартир в России меньше, чем минусов. Тем не менее, это реальная возможность купить собственное жилье тем, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку в банке.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Лизинг квартир: как физическим лицам купить недвижимость + условия договора и отзывы

В статье мы разберемся, можно ли физическому лицу купить квартиру в лизинг. Узнаем, какие нюансы покупки должны быть отражены в договоре и в каких случаях можно рассчитывать на скидки от застройщиков. Мы подготовили список документов для оформления сделки и собрали отзывы физ. лиц.

ТОП-6 компаний, в которых можно купить недвижимость в лизинг

• Лизинг легковых автомобилей: аванс от 10%, сумма до 24 млн р. на 12 — 37 мес.
• Лизинг коммерческого автотранспорта: аванс от 15%, сумма до 24 млн р. на 12 — 37 мес.
• Лизинг грузового автотранспорта: аванс 15 — 20%, сумма до 24 млн р. на 12 — 48 мес.
• Лизинг спец. техникиот: аванс 25%, срок до 24 млн р. на 12 — 36 мес.

Подробнее

• Аванс от 0%;
• На срок до 7 лет;
• Удорожание от 4%;
• Срок одобрения 1-4 дня.

Подробнее

• Универсальный лизинг: аванс 10 — 49% от 11 до 60 мес.
• Такси в лизинг: аванс 20 — 49% от 12 до 36 мес.
• Автомобили для автошкол: аванс от 20%
• Экспресс-лизинг: аванс от 10 — 30% от 11 до 60 мес.
• Лизинг авто с пробегом: аванс от 10% от 11 до 48 мес.
• Сумма лизинга — без ограничений!

Подробнее

• Лизинг легкового, грузового и пассажирского авто;
• Лизинг спецтехники и оборудования;
• Лизинг подвижного состава;
• Лизинг воздушных, речных и морских судов;
• Лизинг недвижимости;
• Возвратный лизинг.

• Лизинг легкового и коммерческого транспорта.
• Лизинг грузового транспорта.
• Лизинг оборудования.
• Лизинг спецтехники.
• Лизинг подвижного состава.
• Лизинг недвижимости.
• Программа «Просто Лизинг».

Подробнее

• Сумма договора от 250 000 р.
• Авансовый платеж от 15%.
• Срок действия соглашения до 5 лет.
• Среднегодовое удорожание от 0%.
• Срок рассмотрения от 1 дня.

Подробнее

Условия покупки недвижимости в лизинг

Лизинговые сделки в России стали доступны физическим лицам в 2011 году. В основном частным лицам продавали в лизинг легковые автомобили. Если вы интересуетесь, можно ли оформить в лизинг недвижимость, знайте, что сейчас такие сделки заключают.

Условия лизинга жилых и нежилых помещений для физических лиц имеют ряд особенностей:

• Ограничение по максимальной сумме сделки составляет от 30 до 50 млн рублей . Точный лимит устанавливается индивидуально для каждого лизингополучателя с учетом его доходов.
• Аванс включает в себя 10 — 30% от стоимости объекта недвижимости . Найти лизинг жилой или нежилой недвижимости без первоначального взноса частным лицам проблематично.
• Удорожание имущества в год происходит примерно на 9% . Иногда за счет скидок от застройщика переплата может снижаться.
• Объект недвижимости должен быть застрахован на весь срок лизинга . Страховку можно приобрести через лизинговую компанию и включить ее стоимость в лизинговые платежи.
• Возможность привлечения обеспечения . При наличии дополнительных гарантий лизинговая компания быстрее принимает решение по лизинговой заявке.
• Договор можно заключить на 10 — 20 лет . Сделки, связанные с лизингом недвижимости, относятся к долгосрочным, и лизинговые соглашения в таком случае можно продлить.

Как купить жилье в лизинг

Процедура оформления лизинговой сделки начинается с выбора квартиры, продавца и лизинговой компании. После этого нужно отправить заявку на лизинг. Это проще всего сделать, заполнив специальную форму на сайте лизинговой организации. В заявке достаточно указать срок лизинга, стоимость объекта недвижимости, размер аванса и контактную информацию.

Затем менеджер присылает вам коммерческое предложение с графиком платежей и списком необходимых документов. Бумаги нужно отправить в лизинговую компанию, где сотрудники проведут необходимые проверки и примут решение о заключении договора. Если сделка одобрена, клиенту направляется проект договора, окончательный вариант графика платежей и реквизиты для оплаты первоначального взноса.

Подписывайте документы только при полном согласии с условиями сделки.

После того, как лизингополучатель внесет аванс, лизинговая компания выкупает недвижимость, проводит ее государственную регистрацию и передает клиенту во временное владение и пользование.

Требования к лизингополучателям

Рассчитывать на одобрение лизинговой сделки могут граждане России в возрасте от 21 до 65 лет, имеющие постоянный источник дохода. Законодательство позволяет заключать такие договоры любым совершеннолетним лицам, но лизинговые компании ограничивают минимальный и максимальный возраст потенциального лизингополучателя, чтобы избежать рисков.

Документы для подачи заявки

Лизинговые компании оформляют экспресс-лизинг с минимальным комплектом документов, включающим паспорт, СНИЛС или ИНН, но в таком случае первоначальный взнос увеличивается до 50%.

Условия по стандартным программам лизинга более привлекательны, но клиента просят предоставить справки о доходах.

Какую недвижимость можно оформить

Многие лизингополучатели оформляют лизинг на квартиру. Учитывайте, что это не единственный вид недвижимости, которую можно приобрести через лизинговую фирму. Компании готовы предоставить апартаменты, таунхаусы, коттеджи. Частным лицам также доступна финансовая аренда коммерческой недвижимости.

Важно! Нужно учитывать, что иногда придется решать вопросы с земельным участком. Например, они могут возникнуть, если оформляется дом в лизинг. Земля не может выступать предметом лизинга, а потому этот нюанс нужно грамотно отразить в договоре.

Квартира в лизинг для физических лиц

Купить квартиру за счет собственных средств могут не все. Большая часть граждан оформляет для этих целей ипотеку в банке и даже не думает о возможности взять квартиру в лизинг в Москве или любом другом городе.

Чтобы оформить квартиру в лизинг, важно понимать, что такое лизинг и как он работает. С первого взгляда лизинг похож на банковский кредит, но между этими услугами есть отличия.

При ипотеке работает принцип покупки недвижимости в собственность, а лизинг — это вариант долгосрочных арендных отношений. Жилищный лизинг для физических лиц выгоднее, чем аренда квартиры.

В конце лизинга недвижимость можно выкупить, а при приобретении жилья в новостройке лизинговые компании помогают получить скидку от застройщика.

Большой популярностью пользуется возвратный лизинг. Суть этого типа лизинга заключается в том, что компания выкупает квартиру у владельца и ему же передает ее в лизинг. После выплаты всех платежей, установленных договором, он вновь получает ее в собственность.

Договор лизинга квартиры

Лизинговая компания обязуется купить определенную квартиру и передать недвижимость вам во временное пользование и владение. Лизингополучатель обязуется своевременно вносить платежи, установленные договором, и соблюдать правила использования имущества.

Внимательно изучайте договор лизинга перед заключением сделки, т. к. он может содержать подводные камни. Рассмотрим, на какие условия нужно обратить внимание в договоре лизинга квартиры:

• Правила досрочного выкупа . Ваше право купить квартиру в собственность после внесения платежей должно быть предусмотрено в соглашении. Если вы хотите досрочно выкупить жилье, обратите внимание на пункт о пересчете процентов.
• Ограничения по использованию имущества . Обычно запрет установлен лишь на сдачу квартиры в аренду без согласия лизинговой компании, но могут быть и другие ограничения.
• Правила страхования . Объект недвижимости, оформленный в лизинг, необходимо застраховать. Лизинговые компании готовы помочь в оформлении полисов у страховщиков-партнеров, но иногда выгоднее самостоятельно искать страховую компанию.

Отличия лизинга от ипотеки

Ипотеку и лизинг недвижимости часто путают, но эти услуги отличаются. По правилам ипотеки квартира становится собственностью заемщика, но при этом находится в залоге у банка. При лизинге жилье является собственностью лизинговой компании до внесения лизингополучателем всех платежей (авансового, регулярных и выкупного). После выкупа объект недвижимости передается вам в собственность.

Плюсы и минусы покупки квартиры в лизинг

Обычно лизинг квартиры рассматривается людьми, которые уже получили отказ в банке. В такой ситуации финансовая аренда становится единственным вариантом покупки жилья.

У лизинговых сделок есть несколько плюсов :

• Гибкие требования к подтверждению дохода.
• Фиксированный размер платежей, который не меняется при колебании цен на недвижимость.
• Приобретение жилья возможно без дополнительного обеспечения.
• Гибкий график выплат, который может быть согласован в индивидуальном порядке.
• Специальная цена при покупке квартиры на первичном рынке.

Есть у лизинга и недостатки :

• Право собственности на недвижимость до момента полного выкупа зарегистрировано за лизинговой компанией. Если вы нарушаете правила использования недвижимости, лизинговая фирма может расторгнуть договор и изъять жилье.
• Есть ограничения на использование жилья, установленные в договоре (например, нельзя сдавать в аренду).
• Переплата больше, чем по ипотеке.

Отзывы о покупке квартиры в лизинг

Александр Воропаев:

«Долгое время я просто снимал квартиру, но мне это стало надоедать. Владельцы квартир постоянно продают их, поднимают ценники и т. д. Думал взять ипотеку, но так как работа неофициальная, банки сразу отказали. Узнал о лизинге недвижимости для физ. лиц в «ВТБ» и решил попробовать. Оформили на удивление легко и просто, помогли и с поиском подходящей квартиры. Теперь плачу немного больше простой аренды, зато через 10 лет стану собственником жилья».

Никита Селезнев:

«У меня свой бизнес уже много лет, и я думал, что проблем с получением ипотеки не будет. Оказывается, я глубоко заблуждался. Денег на полную стоимость квартиры не хватало, и решил я попробовать оформить лизинг через МКБ. Попросили поручительство от юр. лица, но для меня это не стало проблемой. По переплате получилось сравнимо с ипотекой».

Михаил Савельев:

«Взял недавно квартиру в лизинг в Сбербанк Лизинг. Для меня этот вариант несколько удобней, чем банковский кредит. Сделку согласовали быстро, но потребовалось время на ее регистрацию в госорганах. Хорошая, на мой взгляд, альтернатива для тех, кто не хочет связываться с банковской ссудой и в то же время уже устал снимать квартиру».

Квартира в лизинг для юридического лица

Покупка квартиры – событие, которое случается не только у молодых семей, обеспеченных холостяков или папочкиных дочек, переехавших к месту учебы, но пребывающих в шоке от одной только мысли об общежитии. Фирмы и организации с разным уровнем экономической эффективности тоже приобретают в собственность жилые помещения. Эта мера оправдана, в случаях, когда квартира покупается для ценного сотрудника на период его работы. Или квартира находится в другом городе, куда сотрудники предприятия часто направляются в командировки для решения служебных вопросов. Чтобы не терять время на поиск жилья и не нести все риски, связанные с арендой, предприятие приобретает квартиру, которая в дальнейшем зачисляется на баланс.

Технически, приобрести квартиру в собственность юридическое лицо может несколькими способами: купить, взять в ипотеку и заключить договор финансовой аренды (так называемого лизинга). В реальности все немного сложнее. Не каждая организация владеет нужной суммой для прямой покупки жилой недвижимости. Вариант с ипотекой тоже спорный – банки придирчиво изучают доходы фирмы, ее репутацию, требуют внушительный первый взнос и залоговое обеспечение кредита. И даже если фирма предоставит всю запрошенную информацию, нет гарантии, что заявка на ипотеку будет одобрена. Поэтому для юридических лиц хорошим выходом из ситуации стала возможность заключить договор лизинга квартиры. Этот способ покупки имеет преимущества как для акул бизнеса, так и для организаций, делающих первые шаги.

В чем суть лизинга недвижимости

Другими словами это соглашение называется договором финансовой аренды. Взаимоотношения, возникающие после его заключения, регулируются Федеральным законом №164-ФЗ от 29.10.1998 «О финансовой аренде». Само понятие частной собственности в нашей стране существует не так давно, поэтому многие действия с недвижимостью до сих пор недостаточно проработаны с точки зрения действующих правовых норм. Вопросы лизинга не исключение из правил, а скорее подтверждение несовершенства законодательства. Закон, регулирующий эту сферу деятельности, принят не так давно. А поскольку желающих реализовать эту форму договорных отношений было немного, рационализировать лизинговую сферу не было необходимости.

Договор лизинга подразумевает аренду недвижимого имущества с одновременным выкупом по истечении срока действия договора. Другими словами, если у вашей фирмы нет сразу всей суммы для приобретения квартиры, лизингодатель может купить ее для вас. За это организация ежемесячно выплачивает лизингодателю стоимость аренды помещения, часть стоимости квартиры и так называемый процент удорожания – сумма, которая составляет вознаграждение собственнику за труды и финансовую поддержку. По истечению действия договора в соответствии с его условиями, оформляется переход права собственности на квартиру от лизингодателя к лизингополучателю.

Не всегда в договоре указывается обязательное переоформление собственности на лизингополучателя. Иногда организации не ставят своей целью непременно получить в собственность данный объект недвижимости, их вполне устраивает владение и использование до конца оговоренного срока.

Лизинговый договор базируется на трех обязательных условиях:

• платность услуги. За использование денежных средств и имущества третьих лиц лизингополучатель платит вознаграждение – процент удорожания.
• возвратность услуги. Все затраченные средства необходимо возместить лизингодателю.
• срочность услуги. Договор имеет обязательные сроки начала и окончания действия.

Что должен включать в себя договор лизинга

Закон №164-ФЗ регламентирует при составлении договора указывать пункты, которые могут присутствовать в соглашении. И при этом одновременно допускает, что при желании стороны их могут опустить. Таким образом, действие договора лизинга, как и большинства договоров, попадает в сферу гражданско-правовых отношений, регулируемых Гражданским кодексом Российской Федерации. Но в целом подобные договоры унифицированы и имеют примерно одинаковую основу, включающую в себя:

• подробное описание объекта лизинга. Если по описанию квартиры невозможно установить имущество, то договор считается недействительным;
• срок действия договора (обычно он устанавливается в пределах от 3 до 10 лет);
• размер авансового взноса лизингополучателя (может варьироваться от 0 до 30 процентов в зависимости от стоимости имущества и срока, на который заключен договор);
• график погашения платежей. Преимущество лизинговых сделок заключается в том, что сумма, прописанная в договоре, не изменяется в течение всего срока его действия.
• способ выплаты:
• аннуитетные платежи (равные на весь период действия договора);
• уменьшающиеся со временем (основная масса платежей приходится на начало периода и сокращается к концу)
• по индивидуально разработанному графику (возможно, прибыль у предпринимателя сезонная, тогда платежи формируются с учетом динамики заработка организации)
• грейс-платеж (платеж с льготным периодом, или с периодом неоплаты)
• условия внесения изменений в конструктивные особенности объекта. Договором должны быть установлены правила — кто финансирует эти изменения. В случае, если это лизингополучатель, необходимо указать, как затраченные средства будут компенсированы при досрочном расторжении договора;
• размер арендной платы (она неизменная в течение всего периода действия договора);
• размер вознаграждения лизингодателя (процент удорожания). Обычно эта величина зависит от следующих условий:
• желания лизингодателя
• сумма авансового платежа лизингополучателя
• выбранного графика погашения стоимости объекта
• срока действия договора
• стоимости объекта

Процент удорожания по сделкам лизинга в российских компаниях начинается от пяти и выше. Практически во всех случаях эта величина рассчитывается под каждого клиента.

• условия досрочного расторжения договора и ответственность за его несоблюдение;
• в некоторых случаях, чтобы избежать лишней бюрократической волокиты, в договор лизинга включаются данные о страховании объекта. Тогда договор становится трехсторонним, а третьей стороной по договору является страховая компания.

Какие фирмы используют лизинг?

Несмотря на то, что в прежние времена финансовая аренда не была столь популярна среди предприятий и организаций, в последнее десятилетие спрос на лизинговые сделки вырос. Это удобный инструмент получения недвижимости в собственность для широкого круга организаций:

• Молодые организации, не имеющие значительных средств для самостоятельной покупки жилья, а также активов для залога по кредиту;
• Организации, в том числе и крупные, все свободные средства которых участвуют в производственном обороте, а вывод средств из хозяйственной деятельности которых может повлечь за собой убытки;
• Организации, желающие снять себя налоговое и прочее бремя как с собственника недвижимости, и высвободить значительную сумму для развития. В таких случаях жилое помещение компании продается лизингодателю, а потом уже берется в возвратную аренду, как лизингополучателем. Право пользования имуществом остается у компании, но при этом все расходы будет нести собственник имущества. Кроме того, выплаты по лизингу сокращают налогооблагаемую базу предприятий;

Требования к объекту лизинга

Организация, которая планирует купить квартиру в лизинг, должна быть готовой к тому, что не каждая квартира может стать объектом договора финансовой аренды. Обычно у лизинговых компаний выработана система оценки годности квартиры для подобных сделок.

Критерии у большинства организаций схожие:

• Квартира, выбранная как объект договора, должна быть свободна от любых обременений. Это понятие включает в себя ипотеку, арест, ренту, запрет на совершение сделок, притязания третьих лиц и прочие действия.
• Не должно быть долгов по оплате за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт, задолженности по налогам и сборам и прочим обязательным платежам.
• Техническая документация на квартиру должна быть в порядке – наличие всех правоустанавливающих документов и технического паспорта квартиры.
• Квартира должна полностью соответствовать техническим характеристикам, заявленным органами технической инвентаризации или Росреестром.
• Квартира должна быть без «темного прошлого» в виде судебных тяжб, споров и других разбирательств.

Требования к организациям-лизингополучателям

Несмотря на то, что договор лизинга заключить в целом проще, чем взять кредит в банке, у лизинговых фирм есть свои требования к организациям – потенциальным клиентам. И компания, которая собирается быть лизингополучателем, должна отвечать установленным требованиям:

• Срок работы компании на рынке не должен быть менее года (в некоторых случаях – менее трех лет);
• Подтвержденный доход компании (cash-flow, или денежный поток) должен иметь положительную динамику и тенденцию к росту;
• У организации не должно быть долгов и убытков в текущей финансово-экономической деятельности, а также задолженности по оплате налоговых и прочих обязательных платежей.
• Деятельность организации должна соответствовать учредительным документам.

Как и любой способ оптимального использования капитала организации, договор лизинга имеет свои положительные и отрицательные стороны. Всестороннее изучение вопроса позволит принять решение – стоит ли заключать подобные сделки, и насколько польза от них перевешивает возможные недостатки.

Положительные аспекты заключения договора финансовой аренды

• Разумные требования лизинговых компаний к уровню дохода предприятия. К примеру, для одобрения кредита прибыль должна быть значительно выше средней;
• Нет необходимости в поручителях при заключении сделки;
• Для обеспечения сделки не предоставляется залоговое имущество;
• Индивидуальный подход к составлению договора. Типовых договоров в этой сфере не существует – срок, размер выплат, процент за использование денежных средств – все параметры подбираются для каждого отдельного клиента;
• Бремя содержания лизингового имущества несет собственник. А это значит, что лизингополучателю не придется дополнительно оплачивать капитальный ремонт, налоги и прочие обязательные выплаты;
• Стартовые затраты (авансовый платеж) минимальные или отсутствуют вообще;
• Обычно договор вступает в силу после реальной передачи имущества от лизингодателя к лизингополучателю. Кредитные же договоры начинают действовать с момента подписания.
• Сокращение налогооблагаемой базы организации, поскольку выплаты по договору лизинга считаются прямыми расходами. А в соответствии с действующими нормами, эти платежи снижают размер прибыли. В отдельных ситуациях практикуют возврат НДС.

Негативные моменты покупки жилой недвижимости в лизинг

• Закон не в полной мере регулирует интересы сторон по договору лизинга. Существующие нормы скорее обеспечивают защиту прав лизингодателя, чем лизингополучателя.
• Окончательная стоимость объекта недвижимости в конечном итоге обходится процентов на 30-40 дороже, чем если бы она приобретена в ипотеку. Но это расплата за упрощенный подход к проверке платежеспособности организации.
• При заключении договора лизинга квартира обязательно должна быть застрахована на весь период действия договора. Такой вид страховки обходится организации дорого.
• Лизинговые компании, как правило, сотрудничают с определенными страховыми компаниями. Поэтому выбрать на страховом рынке компанию с подходящими параметрами вряд ли получится.
• Квартира находится в собственности лизингодателя до момента поступления самого последнего платежа от лизингополучателя. Собственник на законном основании может заложить это имущество или совершить с ним иные, вполне законные действия. В конечном счете, такие действия могут ущемить права арендатора.
• В случае расторжения договора квартира остается в собственности лизинговой компании. При этом вопрос возмещения арендатору затраченных средств на законодательном уровне не проработан.
• На рынке лизинг-компаний сложно определить, какая из них более надежная;
• При банкротстве лизингодателя его собственность (в том числе лизинговую квартиру) изымают;
• Процедура регистрации договора в Росреестре обязательна для вступления договора в законную силу.

Заключение

Несмотря на то, что лизинговые сделки – не самый распространенный вид взаимодействия юридических лиц на российском рынке, свою нишу это вид сотрудничества надежно удерживает. При этом число желающих получить недвижимость в лизинг постепенно растет. Это говорит о том, что постепенно организации осознают все преимущества финансовой аренды по договору, а недостатки, которые препятствовали увеличению спроса на услугу, постепенно отходят на второй план. При такой динамике весьма вероятно, что лизинговое законодательство будет уточнено и оптимизировано для современных реалий. Следовательно, получить квартиру в лизинг станет еще проще и безопаснее.

Квартира в лизинг: преимущества и подводные камни

C 2011 года лизинг стал доступен не только предпринимателям, но и физическим лицам. Поначалу его стали использовать для покупки легковых автомобилей, а со временем и недвижимости. Насколько выгодна такая сделка при решении квартирного вопроса и каковы требования к лизинго получателю?

Что такое лизинг

Под этим термином понимают долгосрочную аренду с правом последующего выкупа. Средства на приобретение жилья выделяет не банк, а лизинговая компания. Покупатель делает первоначальный взнос и вносит ежемесячные платежи по оговоренной схеме, оформляет страховку.

На практике все происходит так:

• Покупатель выбирает объект на первичном или вторичном рынке.
• Лизинговая компания (ЛК) выкупает его у застройщика или владельца.
• ЛК заключает с покупателем договор долгосрочной аренды.
• Каждый месяц он перечисляет указанную в договоре сумму, оплачивает коммунальные услуги, при этом проживает на жилплощади, имеет право прописать членов семьи и сделать капитальный ремонт.
• По истечении срока договора выкупает квартиру по остаточной стоимости и становится ее полноправным владельцем.

Ипотека, рассрочка, лизинг: сравнение вариантов покупки жилья

Ипотека.

Квартира, купленная по ипотечной программе в банке, с самого начала, после подписания договора купли-продажи, принадлежит покупателю. До полного погашения долга на ней числится обременение. Банк не имеет права выселить жильцов, а в случае задолженности подключает коллекторов и суд.

Лизинг.

При оформлении жилья в лизинг недвижимость остается собственностью лизинговой компании до последнего платежа. ЛК имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае банкротства лизингополучателя и выселить семью, в том числе с детьми.

Рассрочка.

В этой схеме квартира остается собственностью застройщика, однако такой вариант, в отличие от лизинга, возможен только на первичном рынке жилья.

Кому подходит лизинг

Лизинг – вариант для тех, кто имеет стабильный, но неофициальный доход, поэтому не может оформить классическую ипотеку. В таких случаях банки отказывают клиентам, как и тем, кто имеет испорченную кредитную историю. Для лизинговых компаний эти моменты не важны, ведь они ничем не рискуют: недвижимость остается в их собственности до полного покрытия долга.

Чаще всего к лизингу прибегают:

• молодые семьи со стабильным доходом;
• родители, которые хотят приобрести квартиру ребенку к моменту его совершеннолетия.

Какую недвижимость можно купить в лизинг

Физическое лицо может приобрести таким способом:

• квартиру;
• таунхаус;
• коттедж;
• апартаменты;
• коммерческую недвижимость;
• долю в объекте жилой недвижимости.

Преимущества лизинга жилья

Оформить лизинг можно без дополнительного обеспечения – поручительства третьих лиц или залога (но если они есть, ЛК принимает решение быстрее).

Первоначальный взнос низкий – от 10 %.

ЛК относятся лояльно к платежеспособности клиентов.

ЛК берет на себя дополнительные манипуляции по сделке, в том числе страхование недвижимости (стоимость этих услуг включают в ежемесячные платежи).

Возможны индивидуальные условия погашения, например раз в месяц или раз в квартал.

Можно выбрать аннуитет (платежи равными частями в течение всего срока) или дифференцированную схему (ежемесячное уменьшение платежа).

ЛК проверяют недвижимость более тщательно и глубоко, чем банки, поскольку объект будет находиться в их собственности.

Цена квадратного метра в договоре лизинга фиксируется на весь срок. Налог на имущество на протяжении всего периода оплачивает ЛК.

В европейских странах доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний составляет 10–20 %. В России – пока 2–4 %, поскольку многие ЛК, являясь дочерними структурами банков, предпочитают ипотечное кредитование.

«Подводные камни» лизинга жилья

Проценты по лизингу примерно в полтора раза выше, чем по ипотеке.

Максимальный срок действия договора – 10 лет, поэтому при высокой стоимости недвижимости регулярные выплаты будут ощутимыми.

Жилье остается в собственности ЛК до полного погашения задолженности.

Сдавать такую квартиру или дом в аренду третьим лицам запрещено.

В лизинговый платеж, помимо арендной платы, входит вознаграждение ЛК.

Теоретически ЛК как владелец жилья имеет право взять кредит в банке под залог этого имущества, а затем может обанкротиться.

На что обратить внимание, чтобы с лизингом не было проблем

Заключать договор необходимо с компаниями, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке.

Нужно удостовериться, что лизинговый договор зарегистрирован в Росреестре.

Настаивайте на наличии в договоре пункта о досрочном погашении и пересчете процентов. Это позволит быстрее получить право собственности.

Чтобы регулярные платежи были меньше, стоит внести сумму аванса больше, чем минимальные 10 %.

Рассчитайте обе схемы: возможно, выгоднее на старте одолжить определенную сумму под низкий процент, чем переплачивать десять лет по высокой процентной ставке.

Требования к лизингополучателю и жилому объекту

Оформить лизинг может любой гражданин РФ в возрасте от 21 до 65 лет при соблюдении следующих условий:

• он не должен находиться на стадии банкротства;
• против него не должно вестись исполнительное судебное производство;
• он должен иметь источник постоянного дохода.

ЛК предъявляют жесткие требования к объекту, поскольку рискуют своими средствами:

• квартира, дом или таунхауз должны быть пригодны к постоянному проживанию;
• объект должен числиться в Росреестре как «жилая недвижимость»;
• объект на первичном рынке должен быть полностью достроенным;
• на нем не должно быть обременений – ареста или залога;
• обязательное условие – отсутствие неузаконенных перепланировок и реконструкций;
• объект должен находиться в неаварийном здании, не требующем капитального ремонта.

Пакет документов для оформления лизинга

Стандартный пакет документов включает:

• паспорт;
• ИНН или СНИЛС;
• документы, подтверждающие платежеспособность (при покупке более дорогих объектов).

При оформлении экспресс-лизинга с минимальным пакетом документов первоначальный взнос часто увеличивается до 50 %.

Какие документы подписывают при оформлении лизинга

При оформлении лизинга подписывают договор аренды с правом выкупа. В нем указывают паспортные данные арендодателя и арендатора жилья, сведения об объекте и условия, при которых квартира или дом впоследствии перейдут в собственность арендатора.

Как купить квартиру в лизинг: пошаговая схема

1. Вы выбираете квартиру и обращаетесь в лизинговую компанию лично или оставив заявку на сайте. В ней указываете стоимость объекта, желаемый срок лизинга, размер аванса и контактную информацию.
2. Менеджер ЛК составляет для вас коммерческое предложение с графиком платежей и пакетом необходимых документов.
3. ЛК получает от вас документы, оценивает объект и вашу платежеспособность, принимает решение. Если оно положительное, вам предоставляют проект договора, окончательный график платежей и реквизиты для оплаты аванса.
4. Делаете первоначальный взнос не менее 10 %.
5. ЛК покупает объект и сдает его вам в аренду – вы подписываете договор аренды с правом выкупа.
6. Договор лизинга регистрируется в Росреестре. В нем указывается, что по окончании срока аренды недвижимость перейдет в собственность покупателя.
7. Вы выплачиваете ЛК регулярные платежи, прописанные в договоре.
8. По окончании срока лизинга жилье переходит в вашу собственность.

Покупка жилья в лизинг – это реальная возможность перестать, наконец, оплачивать аренду «в никуда». Вы будете все так же вносить арендную плату, но уже за недвижимость, которая скоро станет вашей. Лизингодатель, в отличие от арендодателя, не попросит вас неожиданно освободить квартиру. Главное – регулярно оплачивать счета.