Можно ли продать квартиру купленную

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Продажа квартиры без налога

Граждане при продаже жилья, находящегося в собственности больше установленного минимального срока, освобождаются от обязанности платить НДФЛ по ставке 13%. Существует два срока владения — 3 года и 5 лет.

Продать без уплаты налога жилье, полученное в дар, можно через три года с момента регистрации права. Для недвижимости, перешедшей по наследству, минимальный срок начинает исчисляться с момента смерти наследодателя.

В.В. Путин поддержал инициативу сократить минимальный срок, после которого выплачивать налог при продаже квартиры единственного жилья не нужно, с пяти до трех лет. До конца мая 2019 года Правительство РФ должно внести соответствующие поправки в налоговое законодательство.

Когда можно продавать квартиру после покупки

С момента регистрации права собственности на имущество граждане могут распоряжаться им по своему усмотрению. Продать квартиру может только ее законный владелец.

В соответствии с налоговым законодательством отчуждение жилья — сделка, направленная на получение денежного дохода (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). После того как сделка купли-продажи была завершена, продавец предоставил покупателю квартиру взамен полученной прибыли, у него возникает обязанность уплатить НДФЛ в бюджет в размере 13%.

Однако, если недвижимость находится в собственности налогоплательщика больше минимального срока — платить НДФЛ не нужно. Установление срока, после которого возможна продажа жилья без налога обусловлено борьбой государства со спекуляцией на рынке недвижимости — зачастую граждане продают недвижимость по цене большей, чем за нее первоначально было уплачено, извлекая из этого нетрудовой доход.

Срок владения квартирой для продажи без налога

С 2016 года налог на продажу имущества выплачивается по новым правилам. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже, если имущество находилось в собственности больше установленного законом минимального срока:

• для имущества, приобретенного до 01.01.2016 — 3 года;
• если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 — 5 лет.

Ранее нерезиденты должны были выплачивать налог от дохода по ставке 30% независимо от срока владения. Изменения в налоговом законодательстве уравняли налоговую ставку для всех категорий налогоплательщиков. Однако право на получение имущественного налогового вычета нерезидентам все еще не доступно.

Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

Налог рассчитывается следующим образом:

• если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог взыскивается из полученной разницы;
• когда цена продажи меньше, чем стоимость, которую уплатил за квартиру ранее собственник — налог не уплачивается.

Гражданин купил квартиру в 2017 году за 5 млн. рублей. В 2018 году он решает срочно продать ее и для того, чтобы не затягивать с продажей устанавливает цену в 4, 5 млн. рублей. В этом случае продажа имущества не принесла дохода продавцу, а значит обязанность перечислить налог в бюджет отсутствует.

Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Указанная сумма представляет собой размер налогового вычета, который предоставляется продавцу государством (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако, специально занизить стоимость в договоре купли-продажи не получится — цена недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января, года в котором было зарегистрировано право собственности.

Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности

В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

• продавец должен быть собственником в течение трех лет;
• недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

Распоряжение о снижении минимального срока вошло в перечень поручений президента по итогам форума «Деловая Россия».

Покупка и продажа недвижимости в одном году

В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

Гражданин купил квартиру за 4 млн. рублей. Налоговый вычет он не использовал. Позднее в этом же году он продает купленную недвижимость за 6 млн. рублей. Доход от сделки составляет 2 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 260 тыс. рублей. Так как налоговый вычет гражданин не получал, он вправе произвести взаимозачет и не платить НДФЛ при продаже.

Частные случаи

Недвижимость, купленная с привлечением кредитных средств, облагается налогом с продажи на общих основаниях. На ипотечное жилье также действует правило о соблюдении минимальных сроков. В этом случае ключевое значение имеет момент регистрации права собственности.

Квартиры могут быть оформлены следующим образом:

1. Право собственности передано должнику, а на квартиру наложено обременение.
2. Банк сохраняет за собой право собственности, до тех пор, пока долг по кредиту не будет уплачен.

Квартира, купленная за средства маткапитала, также облагается налогом при продаже. НДФЛ не облагается только сумма пособия. Как правило средств материнского капитала не хватает на приобретение полноценной квартиры, поэтому если гражданин желает избежать обязанности по уплате налога, ему придется дождаться окончания минимального срока владения.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство без налога

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам. Главная особенность такой сделки — срок владения, начинает отчисляться с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

По общим правилам, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет, налог при продаже платить не нужно.

Женщина вступила в наследство в январе 2016 года и стал собственницей квартиры. Продать ее без уплаты НДФЛ она может после 36 месяцев с момента открытия наследства — в январе 2019 года. Если же гражданка решит продать квартиру раньше минимального срока, НДФЛ будет выплачиваться по ставке 13%.

После дарения квартиры, когда можно ее продать без налога

В случае получения квартиры в дар от близкого родственника минимальный срок владения от освобождения от НДФЛ составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками считаются:

• родители и дети;
• бабушки, дедушки и внуки;
• братья и сестры;
• супруги.

По закону полное право распоряжаться подаренным имуществом одаряемый получает после регистрации права собственности в Росреестре. Гражданин, получивший жилье в дар, должен обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о смене собственника. Зарегистрировав право собственности на квартиру, владелец может продать его в любой момент.

Если право на недвижимость было зарегистрировано в том же году, когда состоялась покупка и квартира находится в собственности более 3-х лет — платить налог не нужно. В этом случае подавать налоговую декларацию и оповещать налоговую инспекцию о проведенной сделке не нужно. Если же право собственности было зарегистрировано после 01.01.2016 года — для продажи без налога необходимо подождать 5 лет с момента регистрации.

Как продать квартиру без налога

Через сколько лет можно продать квартиру без налога? Как продать квартиру без налога, если минимальный срок владения еще не вышел? Ответы на эти вопросы – в нашем обзоре.

Уважаемые читатели! Если Вам некогда читать статью, можете посмотреть наше короткое, но содержательное видео:

Механизм начисления НДФЛ

При продаже жилой недвижимости в 2020 году гражданин обязан:

• сдать налоговую декларацию;
• заплатить налог 13% с полученного дохода;

Как считать доход? Из текущей цены квартиры вычитаем расходы на ее приобретение, оставшаяся сумма – ваш доход.

Когда можно продать квартиру без налога?

Когда и как продать квартиру без налога и не нарушить закон в 2020 году?

Вот три главных позиции:

• С момента приобретения жилья прошел минимальный срок владения – от 3 до 5 лет (см. таблицу);
• Нет прибыли от сделки, т. е. цена продажи квартиры равна или меньше, чем расходы на ее приобретение;
• Если прямых расходов нет, применяйте хитрости налоговых вычетов (см. ниже).

Через сколько можно продать квартиру без налога?

Продать квартиру без налога – через сколько лет это возможно? Min срок владения составляет от 3 до 5 лет – зависит от того, каким именно способом вы получили продаваемую кв-ру в собственность ( 217.1 НК РФ).

Таблица сроков владения

*Близкие родственники, супруги, родители и дети, в т. ч. усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Пример.

Сидоров купил дом в феврале 2017 г. за 5 млн. руб., а в феврале 2021 г. его продал за 5,5 млн. руб.

Т. к. он владел ещё и квартирой, то он должен заплатить НДФЛ в размере 65 тыс.руб. (13% от прибыли в 500 тыс.руб.). Для таких сделок минимальный период владения составляет 5 лет.

Если бы дом был единственным жилым имуществом, то его можно было бы продавать без налога уже с февраля 2020 года, т.к. min срок владения составлял бы уже 3 года.

ВАЖНО ЗНАТЬ!
При истечении минимального срока владения аннулируется не только обязанность уплачивать налог, но и сдавать декларацию.

Когда начинается отсчет сроков владения?

ГЛАВНОЕ!
Началом сроков владения является дата регистрации прав собственности в УФРС.

• Наследство. В этом случае право владения исчисляется со дня смерти наследодателя. При этом, если:

А) супруг наследует квартиру умершего супруга, приобретенную в браке, то срок исчисляется с момента приобретения квартиры первым (умершим) супругом;

Б) если собственник доли в кв-ре наследует другую долю, то срок исчисляется с даты регистрации прав на свою (первоначальную) долю.

• ЖСК (договор паенакопления) – срок исчисляется с момента выполнения двух условий:

А) полная выплата паевого взноса;

Б) подписание акта приема-передачи;

• Собственность установлена в судебном порядке – с даты вступления в силу решения суда;
• Реновация – в min срок засчитывается срок владения прежним жильем;
• Покупка кв-ры по долям – с момента покупки 1-ой доли.

Продажа единственного жилья

Под категорию «единственное жилье», которое может быть продано через 3 года, попадает:

комната, квартира, дом, таунхаус или доля в указанных объектах.

Важно помнить!

Единственное жилье, находящееся в совместной собственности супругов, можно продать через 3 года только в случае, если оно является единственным для обоих супругов.

Проверка будет проводиться по состоянию на дату реализации.

Исключение!

Если у собственника имеется ещё одна квартира (в единоличной, совместной или долевой собственности), но она была приобретена не ранее, чем за 90 дней до продажи текущей квартиры, то текущая квартира подходит под правило единственного жилья.

Например, супруги Ивановы в январе 2020 г. приобрели трёхкомнатную квартиру, а в конце февраля 2020 г. продали двухкомнатную квартиру. На момент регистрации последней сделки в Росреестре в их собственности числилось 2 объекта жилой недвижимости.

Но т. к. новая квартира была приобретена в срок, не превышающий 90 дней «назад» от даты реализации старой квартиры, то срок минимального владения для целей налогообложения составит 3 года. В данном случае НДФЛ начисляться не будет.

Дополнительно!

В случае продажи дома с земельным участком минимальный период владения в 3 года распространяется и на участок земли. Но только в том случае, если дом был единственным жильём для продавца(-цов).

Как продать квартиру до окончания сроков минимального владения?

Вариант №1: доходы минус расходы

Налога не будет, если продать жилье по стоимости, не превышающей расходы на его приобретение.

• стоимость, уплаченная вами при покупке данного жилья;
• подтвержденные затраты на строительство дома + стоимость земли;
• %, уплаченные по жилищному кредиту на данную кв-ру (!);
• при «долевке» – черновая отделка.

Нет дохода – нет налога. Продавцу следует подготовить декларацию и документально подтвердить суммы купли-продажи.

Можно ли умышленно занизить цену квартиры в договоре, чтобы уменьшить прибыль и, следовательно, налог? Теоретически да, но в ограниченных пределах.

Подвох кадастровой стоимости.

Цена объектов, приобретённых после 01.01.2016 г., высчитывается налоговиками с двух позиций:

• исходя из цены указанной в договоре, либо
• 70% от кадастровой стоимости объекта (она теперь приближена к рыночной).

Для расчёта налога берётся больший показатель. Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра.

Пример

Вы купили, а потом продали квартиру за одинаковую сумму – 1,3 млн рублей. Налогов быть не должно. Однако!

Налоговики установили, что кадастровая стоимость объекта составляет 2,6 млн. руб. Именно этот показатель и возьмут для расчета налога, а точнее 70% от 2,6 млн. рублей.

Расчет: 2 600 000 * 70% = 1 820 000 рублей – это реальная цена квартиры (так будет считать налоговая).

Из 1 820 000 рублей вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру, т. е. 1,3 млн рублей. Остается 520 тыс.руб. – это ваш доход. С него удержат 13%, т. е. 520 т. р. * 13%= 67 600 рублей.

Таким образом, занизить цену в договоре возможно, но не более чем до 70% от кадастровой стоимости. Чаще всего это делают, когда:

• расходы на приобретение квартиры сильно ниже, чем цена текущей продажи;
• расходов на приобретение жилья не было вообще (наследство, дарение);

Например. Гр-н Иванов купил квартиру за 1 млн. руб., а продает за 2 млн. руб. При этом кадастровая и рыночная стоимость квартиры совпадают друг с другом и составляют 2 000 000 рублей.

Допустим, в первом случае, гр-н Иванов указал в договоре продаже min стоимость – 70% от кадастра, т. е. 1,4 млн. руб. Из этой цены вычтут расходы на приобретение, и налог составит (1,4 млн – 1 млн) * 13% = 52 000. Формально налоговики не смогут предъявить никаких претензий.

Во втором случае, гр-н Иванов указал в договоре полную стоимость – 2 млн. Тогда налог составит 130 тыс. руб. Расчет: (2 млн. – 1 млн.)*13%= 130 т. р.

Отметим несколько негативных последствий второго варианта.

• Занижение цены незаконно с точки зрения НК. Это уход от налогов.

Конечно, уличить гражданина в таком незаконном поведении практически невозможно, но мы обязаны вас об этом предупредить.

• Не все покупатели согласятся на занижение цены в договоре купли-продажи. Особенно если у них ипотека.
• По закону покупатель должен отдать ровно те деньги, которые указаны в договоре. Если он случайно «забудет» отдать оставшуюся сумму, то взыскать их по суду будет практически невозможно.

Идем далее, как продать квартиру без налога, если не было расходов?

Вариант №2: имущественный вычет 1 млн. рублей

Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости на 1 млн. руб. без всяких расходных документов.

Налог будет начислен не на всю сумму продажи, а за минусом 1 млн. руб. Он не избавит от налога, но позволит его снизить.

Пример.

Вы получили квартиру по наследству и продали ее за 1,5 млн. руб. Расходов на приобретение нет. Из 1,5 млн. руб. вычитается 1 млн., а 13% удерживаются с оставшихся 500 тыс. руб.

ВАЖНО ЗНАТЬ!
Нельзя использовать данный вычет одновременно с подтверждением расходов (или их части). Применять вычет можно не ограниченное количество раз, но не чаще одного раза в год (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ)

Для реализации данного вычета необходимо сдать декларацию 3-НДФЛ и в ней указать все свои права на имущественные вычеты.

Исходя из правил данного вычета, сделки менее 1 млн рублей вообще не попадают под налог. До внедрения кадастровой оценки россияне «уходили» от налогов именно так – ставя фиктивную цену менее 1 млн. руб.

Теперь же «провернуть» сделку ниже 1 млн руб возможно только если кадастровая оценка объекта не превышает 1 млн. 428 тыс рублей, поскольку 70% от этой суммы составит 999 600 руб.

Как продать квартиру без уплаты налога, если вычета в 1 млн. недостаточно?

Вариант №3: продажа квартиры по долям

Если у квартиры несколько собственников, то возможность применить вычет, равный 1 млн. руб., есть у каждого из них. Но есть серьезные нюансы.

Продать кв-ру нужно отдельными договорами, т. е. на продажу каждой доли – отдельный договор. Сделка будет проходить у нотариуса. Покупатель может быть один и тот же.

Если все доли продаются разом (по одному договору), то налоговый вычет 1 млн. руб. делится на всех собственников.

ВАЖНО!
Если вы планируете «распилить» квартиру по долям непосредственно для будущей продажи, то лучше будет проконсультироваться об этом у специалистов (!) в области налогообложения.

Вот что нужно иметь в виду:

• Распределить доли можно договором дарения (через УФРС);
• Если перед продажей подарите доли НЕ БЛИЗКИМ РОДСТВЕНИИКАМ, а сторонним людям, то они могут попасть на налог просто за факт получения подарка – 13% от стоимости «подарка»;
• Если выделите доли на своих детей, то перед реальной продажей стороннему покупателю потребуется разрешение органов опеки на продажу долей несовершеннолетних детей;
• Отчуждение долей в пользу стороннего покупателя будет проходить через нотариуса. Это расходы. В среднем 7 т.р. + 0,5% от стоимости каждой доли за каждый договор.

Вариант №4: налоговый взаимозачет

Если вы не только продали, но и купили другую квартиру, примените налоговый взаимозачет, лимит 2 млн. руб. О чем речь?

• При покупке жилья гражданин вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры, но не более чем с 2 млн. рублей (итоговая сумма возврата 260 т.р.);
• При продаже жилья гражданин должен уплатить 13%;

В итоге, сначала вы продали квартиру и должны заплатить НДФЛ. Затем купили квартиру и можете вернуть НДФЛ обратно. Получается «взаимозачет». Вот его основные условия:

• Квартиры должны быть куплены-проданы в одном календарном году;
• Гражданин ранее в своей жизни не исчерпал лимит по возврату НДФЛ – 13% от 2 млн. руб.;
• При взаимозачете не нужно уплачивать, а затем возвращать налог. Нужно только правильно подготовить и сдать декларации;
• Хронологический порядок сделок не важен: вы можете сначала купить новую кв-ру, а потом продать старую и наоборот.

Как продать квартиру в новостройке без налога

Если право собственности в новостройке уже зарегистрировано, то правила те же, что и с обычными квартирами.

Исключение одно – в расходы на приобретение кв-ры можно включить затраты на внутреннюю отделку (ремонт; пп.5 п.3 ст.220 НК РФ):

1. приобретение отделочных материалов;
2. работы по отделке + разработка проектно-сметной документации на отделочные работы;

Если право собственности еще не зарегистрировано, то купля-продажа осуществляется путем переуступки прав по ДДУ. Правила начисления налога те же, покажете доход – начислят 13%.

Но есть и особенности:

• У строящегося (не введенного в эксплуатацию) дома еще нет кадастровой оценки. Вы сами решаете, какую цену ставить в договоре.
• Начало течения срока минимального владения начнется только после регистрации права собственности на жилой объект в УФРС (не путать с регистрацией ДДУ).

Продать квартиру после приватизации без налога

Вот несколько способов:

• После истечения минимального срока владения;
• Если стоимость квартиры по договору продажи будет не более 1 млн. рублей при том, что ее кадастровая стоимость не превышает 1 млн. 428 т.р.

Снизить налог можно следующим образом:

• В договоре купли-продажи зафиксировать цену на уровне не выше, чем 70% от кадастра + применить стандартный вычет на уровне 1 млн. руб.

Также, смотрите варианты №3 и №4, описанные выше.

Как продать подаренную или унаследованную квартиру

Порядок действий тот же, что и после приватизации.

• Минимальный срок владения при наследстве исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права новым собственником. Это плюс, если намерены продавать квартиру исключительно после истечения min сроков владения.
• При упоминании договора дарения авторы статьи подразумевают сделку между близкими родственниками. Дарственная между дальними родственниками или чужими людьми будет иметь свои особенности. В частности, сначала налог будет начислен за сам факт получения подарка. Второй налог может быть начислен уже за факт продажи.

Таким образом, продать квартиру без налога в 2020 году можно по целому ряду оснований. Главное, выдержать минимальный срок владения, либо применить налоговый вычет или обоснование расходов.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в 2020 году

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

• сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
• недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

• свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
• паспорт гражданина России (для каждого родителя);
• документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
• обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
• справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

• отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
• документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
• согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
• документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

• согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
• новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

• разрешение от ООиП;
• документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
• документы на продаваемое и покупаемое жилье;
• предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

• наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
• жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.