Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2020 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Сдача в аренду ипотечной квартиры: закон, требования банка и выгода

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕСтатьей 29 закона № 102-ФЗ определены наиболее важные вопросы по использованию залогодателем обремененного имущества, в частности, возможность сдачи квартиры, взятой в ипотеку. В рамках действующего регламента, заемщик обладает правом получать с кредитуемой недвижимости доходы, если это не противоречит договору. Многие банки успешно используют эту неоднозначность и включают запрет на аренду в договор.

Можно ли сдать ипотечную недвижимость с точки зрения российского законодательства

Пункт 1 статьи 40 ФЗ «Об обременении» гласит, что заемщик вправе сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, без разрешения банка, если иное не зафиксировано в договоре и удовлетворены следующие требования:

• срок аренды не превышает длительность займа;
• залог не используется для коммерческих целей;
• наем проводится на законных основаниях.

По мнению банкиров, аренда квартиры уменьшает ее рыночную стоимость, соответственно ликвидность. Нормы закона «Об ипотеке» позволяют привлечь заемщика к ответственности при порче залоговой недвижимости или снижении стоимости сверх нормального износа. Руководствуясь нормативными актами, кредитор вправе запретить посуточную аренду жилья, предполагающую быстрый износ квартиры.

Требования банков

Для того чтобы сдавать ипотечное жилье третьим лицам, необходимо руководствоваться положениями договора с банком. На практике встречаются следующие варианты условий:

1. Кредитор допускает сдачу жилья без согласования с банком.
2. В соглашении отсутствует информация об аренде. Заемщику следует уточнить данные у кредитора. Разрешение или отказ банка определяет возможность аренды недвижимости.
3. Кредитор прописывает конкретные параметры услуги: срок, условия соглашения по найму, регистрацию сделки.
4. Заемщик, заселяя жильцов, должен получить согласие банка.
5. Аренда запрещена. Согласие на сдачу жилья связано с риском для финансового учреждения, так как в квартире будут проживать граждане, не имеющие отношения к кредитным обязательствам.

Большинство банков дают возможность сдавать квартиру в ипотеке при соблюдении ряда требований:

1. Подача письменной заявки. Сотрудники компании оперативно рассмотрят просьбу разрешить сдачу ипотечного жилья, и вынесут положительное решение при условии своевременного погашения долга, содержания недвижимости в надлежащем состоянии.
2. Извещение страховщиков об увеличении стоимости имущественного полиса на 20-30%. Повышение платы обосновано риском порчи имущества.
3. Сдача ипотечного жилья должна проводиться на условиях договора аренды, содержащего условия по оплате.
4. Оформление налоговой декларации на уплату 13% (от дохода) по итогам года.
5. Предоставление полного пакета документов для получения разрешения: копии договора найма, данные о квартиросъемщике, сведения от страхового агентства.

Какие банки разрешают оформлять аренду на залоговую квартиру

Разрешают оформлять аренду на залоговую квартиру Сбербанк, «ВТБ», «Связь-Банк», «Альфа-Банк». Согласно условиям кредитных программ, дальнейшие действия по аренде залогового жилья считаются правомерными при получении письменного согласия кредитора.

Можно ли сдавать квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка

Общие условия жилищного кредитования в «Сбербанке» действуют с 09.12.2013 года. Согласно пункту 4.4.15 ипотечного договора, заемщик не может сдавать объект недвижимости в наем или бесплатное пользование без письменного согласия банка. Также на клиента ложатся обязательства по принятию мер для сохранения надлежащего состояния квартиры, включая текущий и капитальный ремонт. На практике добросовестных заемщиков инспекторы не проверяют, проблемы возникают только при задержке обязательных взносов.

Можно ли сдавать недвижимость, обремененную банком «ВТБ»

Условия предоставления ипотеки банком «ВТБ» предусматривают получение разрешения банка на сдачу залоговой квартиры в аренду. На официальном сайте банка размещен порядок получения разрешения на сдачу недвижимости в аренду и соответствующее заявление.

Согласно ипотечному соглашению банк оставляет за собой право требовать досрочный возврат суммы займа, начисленных процентов и неустойки в следующих случаях:

• нарушение правил пользования ипотечным жильем;
• несообщение кредитору обо всех правах третьих лиц на недвижимость;
  иных обременениях.

Поэтому в любом случае обязательно следует проинформировать банк и страховщика о своих намерениях сдать жилье во избежание расторжения кредитного договора в одностороннем порядке.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в военную ипотеку

Чтобы сдавать недвижимость, приобретенную по военной ипотеке, следует получить разрешение на аренду в банке и ФГКУ «Росвоенипотека», так как объект находится в двойном залоге: у кредитора и государства. Руководствуясь ГК РФ, военному также следует уплатить 13% налога. Размер дохода для отчисления НДФЛ в бюджет определяется суммой, указанной в договоре.

Сдачу жилья, приобретенного по военной ипотеке, предусматривает банк «ВТБ». Достаточно отправить заявку на сайте финансового учреждения, согласовать вопрос со страховой компанией и предъявить арендный договор. Система предложит внести комиссию и отправить скан-копии документов. Размер комиссии составит 3 000 рублей для Москвы и СПб, 1 500 рублей – для регионов. Банки «Открытие», «Россия» возможность сдавать ипотечную недвижимость в аренду не предусматривают. Сбербанк и «Россельхозбанк» принимают решение индивидуально.

При получении согласия от финансового учреждения, потребуется составить договор жилищного найма. Текст документа должен отображать:

• права;
• обязательства;
• ответственность сторон;
• список жильцов;
• текущее состояние недвижимости;
• сумму арендной платы;
• срок действия соглашения;
• реквизиты сторон.

Также необходимо указать точный адрес, площадь объекта, количество комнат, опись имущества (мебель, бытовая техника).

Выгодно ли сдавать ипотечное жилье

Вопрос «выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду» часто обсуждается на форумах. Схема подходит клиентам, имеющим место для проживания, или приобретающим недвижимость детям впрок. Двухкомнатные помещения выгодно сдавать за неимением другого жилья. Заселив в одну из комнат квартирантов, владелец получает доход и контролирует обеспечение сохранности имущества. 3-хкомнатные квартиры сдают по комнатам.

Для передачи объекта в аренду следует выбирать для покупки ликвидные варианты. Наиболее привлекательны объекты вторичного рынка с хорошей инфраструктурой. Хорошо пользуются спросом однокомнатные квартиры. Средняя стоимость жилья с капитальным ремонтом, мебелью и бытовой техникой составляет 30 000 — 45 000 рублей. Двухкомнатные квартиры обходятся квартирантам в 50 000 — 80 000 рублей (расценки по СПб и Москве). Следует также учитывать необходимость уплаты 13% налога и коммунальных платежей. Арендаторы обычно платят за воду и электроснабжение, прочие коммунальные услуги погашает собственник квартиры из денег, взятых за аренду.

Отзывы владельцев многокомнатной недвижимости сообщают, что сдача их жилья сопряжена с рядом трудностей, поскольку немногие квартиранты готовы ежемесячно платить 100 000 рублей за проживание.

Пример вычисления расходов и доходов при аренде жилья

Для определения расходов по приобретению готового жилья для дальнейшей сдачи в аренду использовалась ипотечная программа Сбербанка. Минимальная ставка продукта 8,6%, срок 20 лет. Например, стоимость квартиры в регионе – 2 млн рублей, минимальный первоначальный взнос 300 000 рублей (15%). Размер ежемесячного платежа составит 14 861 рублей.

Сдача однокомнатной квартиры позволит получать 18 000 рублей/месяц (плюс коммунальные платежи за счет арендатора). Одновременно возникнут расходы по уплате налогов 13%, страховки.

Общий размер ежемесячных отчислений составит: размер обязательных взносов (14 861 + налог 2 340 руб.) + 20% надбавки к стоимости страхового полиса (85 руб.) = 17 286 рублей.

Итог: сдача квартиры примерно будет покрывать расходы на ежемесячные ипотечные платежи при условии, что залоговая квартира – не единственная собственность заемщика и ему есть, где жить. Если недвижимость расположена в Москве или Санкт-Петербурге, ситуация будет аналогичной, так как высокая стоимость жилья будет компенсирована более высокой ценой ежемесячной аренды.

Санкции к заемщикам при нарушении ипотечного договора

Согласно закону «Об ипотеке» кредитор обладает правом 1-2 раза за год проверять обремененное жилье. Сотрудник организации может прибыть на объект без предупреждения, наложив штраф на заемщика, допустившего проживание сторонних лиц. Во избежание возможных неприятностей, собственнику следует поставить банк в известность.

Сдача кредитуемой недвижимости в обход банка грозит возникновением ряда рисков:

• получением устного предупреждения от банка;
• наложением штрафа за несоблюдение условий договора ипотеки;
• расторжением кредитного договора, требованием возврата остатка долга с процентами (подобные меры принимаются при систематическом нарушении условий договора);
• взысканием задолженности с залогового имущества через суд, продажа жилья на аукционе при образовании просрочки;
• уведомлением налоговых органов об уклонении от уплаты налогов;
• принудительным выселением квартирантов (через 30 дней) без денежной компенсации.

‘ alt=»»>

Если договором предусмотрен запрет на аренду недвижимости, клиенту следует обратиться в банк за разрешением на сдачу жилья, мотивировав просьбу низкими доходами, не позволяющими своевременно выплачивать долг. Указанный факт потребуется подтвердить справками о зарплате. Высокий процент одобрения также получают заемщики, подтвердившие факт заболевания, увольнения с работы, иных жизненных обстоятельств, снижающих уровень платежеспособности. Граждане РФ также вправе оспорить ситуацию через суд, аргументируя это нормами Гражданского кодекса и законом «Об ипотеке». Но нарушение условий договора повлечет неустойки, имущественные взыскания.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

При оформлении ипотечного кредита у каждого заемщика возникает вопрос о том, как погасить задолженность с минимальными затратами для семейного бюджета. В том случае, если недвижимость приобретается «на будущее» (например, для детей, которым понадобится жилплощадь), а у самих покупателей уже есть свое жилье, возникает вопрос, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Предоставление собственной недвижимости другим жильцам позволит получать стабильный доход, который можно направить на оплату ежемесячных платежей по кредиту. Однако такая схема не приветствуется банками.

Нормативное регулирование

Чтобы найти ответ на вопрос можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, необходимо обратиться к нормативно-правовым актам, действующим на территории Российской Федерации. Вопросы предоставления ипотеки и возможности найма регулируют следующие документы:

• Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года (определяет само понятие ипотеки и регулирует порядок предоставления и выплат кредита);
• статья 334 ГК РФ (раскрывает понятие залога);
• глава 34 ГК РФ (описывает понятие аренды в широком смысле);
• глава 35 ГК РФ (регулирует правила найма жилой недвижимости).

ВАЖНО! Законы, действующие на территории РФ, не запрещают приобретать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. Однако в реальности заемщик должен руководствоваться не только законодательными актами, но и условиями договора, заключенного с банком.

Особенности аренды залоговой недвижимости

Итак, согласно российскому законодательству, заемщик, приобретающий недвижимость на кредитные средства, имеет право сдавать ипотечную квартиру. Но при этом приобретателю жилья следует учесть, что в сделку с арендой недвижимости будут вовлечены не две, а сразу четыре стороны:

• будущий владелец, покупающий жилье в кредит;
• арендатор, который будет временно проживать в квартире;
• финансовая организация, которая до окончания выплат будет являться фактическим владельцем квартиры (так как недвижимость находится в залоге у банка до момента внесения последнего платежа);
• страховая компания, в задачи которой входит обеспечение безопасности сделки и сохранности жилья.

Данная особенность накладывает определенные ограничения при заключении договора аренды жилья.

Почему банки не любят аренду ипотечного жилья

До тех пор, пока кредит за квартиру не будет полностью погашен, банк остается официальным владельцем недвижимости. В том случае, если заемщик по каким-либо причинам в течение длительного времени не вносит ежемесячные платежи, финансовая организация имеет право выставить квартиру на продажу, а полученные средства направить на погашение существующего долга по ипотеке. Именно поэтому финансовая организация должна отслеживать все вопросы использования жилья.

Сдача в аренду ипотечной квартиры также должна согласовываться с финансовой организацией.

ВАЖНО! Еще буквально несколько лет назад купить квартиру в ипотеку и сдавать ее внаем финансовые организации категорически запрещали. На данный момент ситуация изменилась, и аренда ипотечной недвижимости стала возможной.

Причина, по которой банки неохотно согласовывают предоставление аренды ипотечного жилья, заключается в том, что на время действия договора между арендодателем и арендатором финансовая организация теряет возможность распоряжаться жильем.

Позиции банков

Если будущий заемщик планирует взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, то ему следует уточнить наличие такой возможности еще в момент оформления соглашения с банком. На сегодняшний день существуют три возможных позиции, которых придерживаются финансовые организации, предоставляющие кредит на покупку жилья.

1. Банк разрешает сдачу жилья или же не указывает данного пункта в договоре, который заключается с клиентом.
2. Аренда квартиры допускается при выполнении ряда условий, которые прописаны в договоре.
3. Любая аренда недвижимости запрещена финансовой организацией. В таком случае любые попытки сдать жилье будут являться незаконными.

ВАЖНО! Узнать о возможностях сдачи в аренду жилья, взятого в ипотеку в конкретном банке, можно у менеджера, занимающегося оформлением сделки, или на официальном сайте финансовой организации.

Можно ли сдать жилье без согласования с банком

Большинство займодателей требуют от клиентов, оформляющих ипотеку для сдачи в аренду, предварительного согласования данного действия.

Однако в России есть банки, которые допускают возможность заключения договора аренды без собственного вмешательства.

ВАЖНО! Если в договоре не указан запрет на аренду недвижимости и нет информации о необходимости согласования данного пункта с банком, владелец жилья имеет право взять квартиру в ипотеку и сдавать ее без предварительного разрешения.

Что делать, если банк не дает согласия

Если заемщик решит сдавать недвижимость уже после заключения ипотечного соглашения, в котором указан запрет на данное действие, решить проблему можно тремя способами:

• Сдавать жилье без согласования с финансовой организацией. Запрет банка на предоставление аренды недвижимости носит лишь юридический характер. На деле заемщик может взять на себя ответственность и заключить договор аренды, не предупредив банк. Несмотря на то, что финансовая организация оставляет за собой право проверять, кто именно проживает в квартире, на практике такие случаи являются единичными. Кроме того, банк не сможет доказать, что жилье сдается в аренду, если не увидит соответствующего договора между заемщиком и арендатором недвижимости.
• Перезаложить недвижимость в другой финансовой организации, способной предоставить более лояльные условия, в том числе возможность сдачи квартиры в аренду.
• Получить разрешение банка. Даже если в договоре прописан запрет на аренду жилья, всегда можно попробовать наладить диалог с финансовой организацией. Не исключено, что банк пойдет навстречу своему клиенту и составит дополнительное соглашение, разрешающее найм кредитной недвижимости.

ВАЖНО! Запрос на разрешение сдачи жилья в наем рассматривается банком в течение недели. В случае принятия положительного решения, финансовая организация также может наложить определенные ограничения, например, ограничить сроки аренды или требовать предварительного согласования договора о найме жилья.

Последствия аренды без согласования с банком

Несмотря на то, что риск последствий аренды квартиры без разрешения банка довольно незначительный, заемщику лучше оградить себя от любых возможных неприятностей. Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке без согласования с банком? Если в кредитном договоре строго прописан запрет на аренду, нарушителя могут ожидать определенные последствия, в число которых входят:

• наложение штрафа;
• увеличение процентной ставки по кредиту;
• требование банком досрочного погашения долга;
• принудительное изъятие и продажа ипотечной недвижимости.

Чтобы избежать всех перечисленных проблем, заемщик, сдавший квартиру без согласования с банком, должен ответственно соблюдать все остальные требования банка и своевременно вносить все платежи по кредиту, чтобы не навлечь на себя проверку со стороны финансовой организации.

Чем рискует арендатор

Арендатор жилья, находящегося в залоге у банка, является наиболее защищенным лицом в любых спорных ситуациях, возникающих между заемщиком и банком. Съехать с квартиры ему придется только в одном случае: если владелец жилья перестанет вносить ежемесячные платежи по кредиту. Тогда банк имеет право выставить жилье на продажу, а арендатор будет должен искать новые варианты для дальнейшего проживания. На решение вопроса с жильем и поиск новой квартиры в данном случае будет предоставлено 30 дней.

ВАЖНО! Если арендатор внес аванс за определенный срок проживания, то при возникновении внештатных ситуаций, связанных с продажей квартиры, арендодатель обязан вернуть все денежные средства за неиспользованный период аренды.

Как правило, платежи, вносимые арендатором за пользование жилплощадью, направляются собственником на погашение кредита.

Поэтому стабильность в отношениях с банком во многом зависит и от ответственности человека, проживающего в ипотечной квартире.

Чтобы защитить себя от возможных рисков, арендатору недвижимости следует придерживаться следующих правил:

• предварительно уточнить, не находится ли квартира в залоге у банка и в зависимости от этого принимать решение о заселении;
• требовать заключения договора, регулирующего права и обязанности каждой из сторон;
• своевременно вносить ежемесячные платежи, которые будут направлены на погашение долга банку.

Заключение

Возможность аренды недвижимости, приобретенной в ипотеку, не запрещена российским законодательством, но не приветствуется финансовыми организациями, предоставляющими ссуду. Поэтому, оформляя кредит на покупку недвижимости, заемщику следует заранее уточнить у банка, как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем. Если банк категорически запрещает найм залоговой недвижимости, лучше всего поискать другого, более лояльного кредитора.

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».

Если вы арендатор

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.