Можно ли сдавать в субаренду муниципальное имущество

Разъяснения о возможности сдачи индивидуальным предпринимателем арендуемых площадей в субаренду (по запросу ИП Мухиной Л.П., вх. № 16857-11 от 24.11.2011г. )

Уважаемая Любовь Васильевна!

На Ваше обращение (вх. № 16857-11 от 24.11.2011г.) о даче разъяснений по вопросу возможности сдачи индивидуальным предпринимателем арендуемых площадей в субаренду Пермское УФАС России сообщает следующее.

1. Пермское УФАС России не обладает полномочиями по разъяснению действующего антимонопольного законодательства. В соответствии с п. 1.3. Приказа ФАС РФ от 21.12.2007 г. №442 «Об утверждении административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по даче разъяснений по вопросам применения федеральным антимонопольным органом антимонопольного законодательства» ФАС России осуществляет государственную функцию по даче разъяснений по вопросам применения федеральным антимонопольным органом антимонопольного законодательства.

Тем не менее, Пермское УФАС России полагает возможным обозначить свое мнение по поставленному Вами вопросу.

2. Согласно ч. 1, 3 ст. 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за рядом исключений.

Лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров (ч. 4 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

В соответствии с п. 5 Разъяснений ФАС России от 10.09.2010г. по применению ст. 17.1 Закона о защите конкуренции часть 4 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется на договоры субаренды, перенайма и иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, по которым права и обязанности между сторонами возникли с 23.07.2009 г. – даты вступления в силу ч. 4 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Следовательно, заключение договора субаренды после 23.07.2009г. возможно с согласия собственника без проведения торгов, если общая площадь передаваемых в субаренду помещений составляет не более 20 кв.м.

Законодатель четко разграничил порядок предоставления государственного и муниципального имущества в пользование (владение), в том числе по договорам аренды по итогам торгов и порядок передачи государственного и муниципального имущества лицами, являющимися арендаторами данного имущества в субаренду, перенаем третьим лицам не находящимся в гражданско-правовых отношениях с органом государственной власти или органом местного самоуправления.

В соответствии с Приказом ФАС России № 67 от 10.02.2010г. (вступил в силу 07.03.2010г.) «О порядке проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества (т.е. и договора субаренды), и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

Согласно пункту 4 Правил проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества (приложение к Приказу ФАС России № 67 от 10.02.2010г.) организатором конкурсов или аукционов являются:

— при проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, указанного в части 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», — собственник имущества, от имени которого действует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, осуществляющий функции по управлению имуществом муниципального образования (далее – собственник), или федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, которые уполномочены на осуществление функций по организации и проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров в соответствии с возложенными на такие органы полномочиями в случае, если такие органы созданы, или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (т.е. арендатор).

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои прав и обязанности третьему лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, арендатор с согласия собственника, являясь организатором торгов, вправе передать имущество в субаренду на основании результатов торгов.

3. По вопросу проведения нового конкурса на право аренды арендуемого Вами помещения Пермское УФАС Росси излагает свою позицию, подтвержденную арбитражной практикой.

Так, ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам конкурсов или аукционов, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе:

— на основании международных договоров РФ (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу.

Данная норма является императивной (т.е. безусловной).

Частью 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (т.е. федеральным законом) установлено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Вы, как индивидуальный предприниматель подпадаете под условия, регламентированные данной статьей Федерального закона в случае, если:

— являетесь субъектом малого предпринимательства;

— не подпадаете под перечень субъектов малого предпринимательства, в отношении которых имеются ограничения по предоставлению государственной поддержки, а также не осуществляет добычу и переработку полезных ископаемых;

— договор аренды недвижимого и движимого имущества заключен до 01.07.2008г. и является непрерывным;

— основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные гражданским законодательством (например, просрочки уплаты арендной платы, использование имущества не по назначению и пр.) – отсутствуют.

Тот факт, что имущество было передано Вам в аренду на основании аукциона, не может иметь правового значения, поскольку договор аренды заключен Вами в 2007г., т.е. до 01.07.2008г.

Согласно письма Минэкономразвития РФ от 01.04.2011г. №Д05-951 право заключения на новый срок до 1 июля 2015 г. без проведения торгов договоров аренды, указанных в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ и заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого и среднего предпринимательства, не является реализацией преимущественного права арендатора, а представляет собой ограниченное во времени исключение из общего требования об обязательности проведения торгов при заключении договоров с определенной категорией субъектов гражданского оборота.

Таким образом, при наличии вышеперечисленных условий, у Администрации г. Кунгура отсутствуют основания для проведения конкурса и отказа Вам в пролонгации договора аренды помещений по адресу: г. Кунгур, ул. К.Маркса, 4.

Руководитель управления Д.Н. Махонин

Субаренда муниципального имущества без торгов

Одним из приоритетов экономической политики современного государства, в том числе и России, является создание условий, при которых развитие малого и среднего бизнеса должно создать базу стабильного развития всей отечественной экономики. Это выражается не только в принятии законов на федеральном или местном уровне, но и выполнении конкретных шагов с тем, чтобы у тех, кто только думает заняться бизнесом или уже имеет свое дело, был доступ к приобретению материальных активов на льготных условиях.

Среди этих мер есть такие, как субсидирование ставок кредитов, предоставление возможности участвовать в государственных и муниципальных тендерах по закупке услуг и товаров. Одной из эффективных мер в этом направлении, является создание торговых площадок и соответствующей нормативной базы, на основе которых малый предприниматель может приобрести имущество или оборудование непосредственно от государственных и муниципальных организаций и предприятий государственного (муниципального) сектора.

Как правило, такое имущество предоставляется по двум главным каналам:

• Первый — это участие предпринимателей и частных лиц в конкурсных торгах, где выставляется на продажу имущество, объекты недвижимости (см. Торги муниципальной недвижимостью), земельные участки и права на их использование.
• Второй метод — это предоставление муниципального имущества в аренду или субаренду без проведения подобных конкурсов, на основе прямого заключения договора или сдача муниципального имущества в субаренду без торгов.

В первом случае (субаренда муниципального имущества с торгов) более менее понятны процедуры и площадки, на которых можно, участвуя в конкурсе, получить в собственность или во временное владение любое государственное или муниципальное имущество. Что же касается получения права без конкурсной аренды, то здесь имеется существенный пробел в понимании того, как происходят такие процедуры, как в техническом плане так, и в каких правовых рамках они происходят.

В этой статье будет рассказано о том, как предоставляется муниципальное имущество на праве аренды без проведения конкурсных торгов, какая нормативно правовая база для этого существует, и что нужно сделать, чтобы получить имущество муниципального образования в право пользования для ведения бизнеса или для частных нужд.

Правовая база арендных отношений для муниципального имущества

Чтобы сложилось правильное и четкое понимание того, как получить муниципальное имущество в аренду (субаренду), нужно в первую очередь знать, на какой правой базе строятся такие отношения между местными органами власти (как собственником имущества) и потенциальным арендатором, будь это обычное частное лицо или предприниматель. Основополагающим нормативно правовым документом, регламентирующим именно эту модель отношений между муниципалитетом и арендатором, является ФЗ № 53 от 2015 года.

Частью 4 статьи 53 Федерального закона «О защите конкуренции» до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства. Причем здесь прямо указывается, что это возможно для всех типов отношений за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Это касается и тех случаев, когда бизнес связан с такими видами деятельности, как осуществление добычи и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Кроме этого, ФЗ № 53 дает четкое определение тех видов бизнеса, которые в принципе не могут участвовать в арендных отношениях имущества муниципалитетов, которое предоставляется на праве без конкурсного заключения договора аренды (субаренда муниципального имущества с торгов регулируется ФЗ 44 и ФЗ 223)

В частности, арендатором не могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства:

• являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
• являющиеся участниками соглашений о разделе продукции – т.е. осуществляющие предпринимательскую деятельность в области экспортных и импортных поставок.
• осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
• являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;
• осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых – песчаные или щебеночные карьеры).

Как видно, существуют довольно серьезные ограничения для некоторых видов бизнеса, которые не могут рассчитывать, не только на льготные условия аренды муниципального имущества, но и даже на право заключения таких отношений. Кроме этого специализированного законодательного акта, прямо регламентирующего арендные отношения между муниципальными органами власти (как собственника) и арендаторами, существуют и соответствующие статьи в кодифицированных законодательных актах, непосредственно касающиеся вопросов подобных арендных отношений.

Это, например, трактовка договора субаренды, который является одним из видов договора аренды, и поэтому к нему применяются все статьи главы 34 ГК РФ. В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное им имущество в поднаём, но при этом получив письменное согласие собственника имущества.

Согласие может быть выражено, как отдельным документом, например, дополнительным соглашением к договору, так и прописано отдельным пунктом в самом договоре аренды.

Также следует упомянуть и о таких правовых актах, регулирующие отдельные формы арендных отношений:

1. регистрация договора аренды происходит в соответствии с Федеральным Законом от 13.07.2005 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
2. Сдача в субаренду государственного и муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Какое имущество, и на каких условиях, можно арендовать у муниципалитетов

С общей точки зрения законодательства, оно не устанавливает закрытого перечня того, какое именно имущество может быть взято в аренду у муниципального образования.

Как показывает российская практика, то таким имуществом, чаще всего выступают:

1. объекты недвижимости, принадлежащие муниципальному образованию, в том числе и земельные участки. Также сюда входят права аренды части береговой линии водоемов или земель, имеющих особый статус (водно охранный или рекреационный). В некоторых случаях, по такому имуществу обязательны торги и муниципальное имущество для арендатора реализуется через конкурсные процедуры.
2. различное имущество, принадлежащее муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления — это может быть автотранспорт и различное оборудование.

В большинстве случаев — это все же факторы, связанные с арендой малым бизнесом объектов недвижимости, принадлежащие муниципалитетам. Например, торговые помещения в муниципальном торговом центре или земельные участки, предоставляемые на праве аренды фермерам.

На каких условиях арендуется муниципальное имущество

Муниципальное имущество, которое может быть взято в аренду у собственников без проведения торгов, имеет три формы договорных отношений. Иногда субаренда определенных видов муниципального имущества предполагает торги.

Особенно, если это касается реализации имущества муниципальных предприятий — банкротов. Тогда торги даже для аренды или субаренды должны проводиться обязательно.

1. Лизинг — предоставление имущества на правах аренды с последующим переходом имущества в полную собственность арендатора. Обычно такое имущество относится к классу транспортных средств и оборудования. В частности, могут передаваться в лизинг муниципальные коммуникации или даже целые предприятия коммунального хозяйства.
2. Прокат — наиболее редкая форма предоставления муниципального имущества в аренду. Обычно это связано с сезонным характером бизнеса, когда, например, муниципальные игровые площадки или аттракционы городского парка, сдаются в аренду на некоторый срок предпринимателям.
3. Договор найма. Это форма арендных отношений относится к тем видам использования муниципального имущества, когда предпринимателю нужно использовать в течение короткого периода времени объекты недвижимости или оборудование. Например, это найм муниципального автотранспорта для перевозки пассажиров на какое – ни будь массовое мероприятие, или найм актового зала школы для проведения какого- нибудь коммерческого или общественного мероприятия.

Все арендные отношения заключаются с составлением формального договора аренды. Договор аренды является основным договором, а договор субаренды — второстепенным. То есть, договор поднайма не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

Если договор субаренды заключается на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Но, во избежание недоразумений, рекомендуется регистрировать договор даже в том случае, если срок его действия не достигает 1 года.

Передача в субаренду муниципального имущества или государственной недвижимости возможна при выполнении следующих условий:

• у арендатора есть согласие собственника на заключение сделки
• площадь сдаваемого в поднаём имущества не менее 20 кв. м
• общая площадь имущества, которое сдаётся в субаренду, не превышает 10% от общей площади всего сданного в аренду муниципального имущества

Что нужно для того, чтобы заключить договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

В российском законодательстве существуют разнообразные нормы и требования для заключения различных гражданско — правовых договоров.

Договор аренды муниципального имущества, в принципе, в этом плане не особо отличается и ниже будет приведен общий порядок того, что нужно для того, чтобы заключить такой договор с муниципалитетом (или муниципальным предприятием).

Для заключения договора аренды арендатор должен предоставить арендатору муниципального имущества следующие сведения о себе (для юридических лиц, в том числе и ИП):

• Выписку банковских реквизитов — этот документ должен быть подписан руководителем юридического лица, а также главным бухгалтером

• Выписку из реестра юридических лиц — этот документ подтверждает, что арендатор является реальным действующим предприятием, и на момент заключения сделки, не находится в стадии ликвидации, реорганизации или банкротства. Срок действия выписки — не более 30 календарных дней

• Документ, который разрешает представителю (если таковой присутствует при заключении договора) подписывать документы – это либо доверенность, либо выписка из приказа компании, подписанная руководителем, имеющего право подписи.

• Регистрация сделки в «Росреестре». Регистрировать договор на сдачу в наём или аренду муниципального имущества нужно в том случае, если срок его действия превышает 1 год.
• регистрация договора субаренды государственного и муниципального имущества происходит в те же сроки, которые установлены для всех других договоров, подразумевающих передачу вещных прав на недвижимость. Это 10 — ти дневной срок с момента подачи полного пакета документов в территориальное подразделение Росреестра.

По окончании регистрации субарендатору выдаётся на руки выписка из ЕГРП, подтверждающее, что его законное право пользования данным помещением зарегистрировано в установленном порядке. Срок действия такой выписки — 30 дней с момента выдачи.

К этому также нужно добавить, что если все копии документов, а также сами экземпляры договоров будут заверены у нотариуса, то срок регистрации сделки сокращается до 3-х дней, так как отпадает необходимость в правовой экспертизе. Если есть вопросы или не хватает каких-либо документов, регистрация права приостанавливается до тех пор, пока эти вопросы не решатся, а недостающие документы не будут представлены.

Здесь нужно напомнить, что если договор субаренды недвижимого имущества расторгается до истечения срока, на который он был заключён, то арендатор обязан предупредить субарендатора не менее чем за 1 месяц.

В заключение

Остается только добавить, что использование муниципального имущества на арендных и субарендных отношениях все больше входит в российскую деловую практику. Этим с одной стороны муниципалитеты имеют возможность избавится от непрофильных активов, и в какой – то мере, пополнить свой местный бюджет, а с другой стороны – предприниматели могут получить имущество на более льготных условиях, чем, если бы они его приобретали или арендовали на обычном рынке.

Можно ли сдавать в субаренду муниципальное имущество

Дата публикации 14.05.2014

Письмо ФАС России от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 «О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Комментарий

В комментируемом письме ФАС РФ разъяснила отдельные вопросы, возникающие при применении Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). В частности, разъяснения антимонопольного органа касаются случаев заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества. Регулированию таких отношений посвящена статья 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Рассмотрим подробнее некоторые существенные разъяснения.

При даче согласия на заключение договора в отношении государственного (муниципального имущества) его собственник должен учитывать необходимость проведения торгов

Государственное или муниципальное предприятие, на балансе которого числится имущество, не вправе распоряжаться им без получения соответствующего согласия от собственника (п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ). Как правило, полномочия собственника такого имущества осуществляют государственные или муниципальные органы (ст. 125 ГК РФ).

При этом, согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, большинство сделок, связанных с использованием государственного и муниципального имущества, заключается только по результатам конкурса или аукциона.

Однако государственный (муниципальный) орган – собственник имущества может выдать согласие на заключение сделки целевым образом без проведения торгов.

ФАС РФ отметила, что выдача такого согласия государственным (муниципальным) органом в тех случаях, когда проведение торгов обязательно, противоречит требованиям Закона № 135-ФЗ.

Статья 15 Закона № 135-ФЗ содержит запрет на совершение органами власти действий (бездействие), которые могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции. Если собственник даст согласие на передачу имущества организации без проведения торгов (если проведение конкурса или аукциона обязательно), это создаст для нее более благоприятные условия, чем для других субъектов хозяйственной деятельности. В этом случае положения Закона № 135-ФЗ будут нарушены.

Законодательство не регулирует форму и содержание согласия собственника на заключение договора в отношении государственного (муниципального) имущества. Рассмотренные разъяснения антимонопольного органа отчасти устраняют данный пробел. Теперь государственные или муниципальные предприятия не смогут предъявить такое согласие до проведения соответствующих торгов. Письменное согласие на заключение соответствующего договора может быть предъявлено только после конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается и с единственным участником торгов

Согласно п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ права владения (пользования) в отношении государственного (муниципального) имущества могут быть переданы без проведения торгов. Это возможно в том случае, если заявку на участие в конкурсе или аукционе подало только одно лицо. При этом заявка должна содержать цену не менее минимальной (начальной) цены, указанной в извещении о проведении конкурса (аукциона).

Однако согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один заявитель, признаются несостоявшимися.

Таким образом, в данном случае нормы Закона № 135-ФЗ фактически противоречат нормам ГК РФ.

ФАС РФ в свою очередь пояснила, что организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов.

Обосновывается такая позиция антимонопольного органа следующими аргументами.

Размещение информации о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов является публичной офертой по смыслу статьи 437 ГК РФ. На это указывает пункт 28 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (утв. Приказом ФАС РФ от 10.02.2012 № 67) (далее – Правила). Согласно пунктам 50 и 120 Правил, заявка на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ.

Поскольку подача единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Противоречить ГК РФ в данном случае такой договор не будет.

Вопрос о правомерности заключения договора с единственным участником конкурса (аукциона) является одним из самых актуальных. Заметим, что ФАС РФ неоднократно указывала на допустимость заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов (см. Разъяснения ФАС России от 05.06.2012, от 01.11.2011). Арбитражная практика также поддерживала изложенную позицию (см. постановления ФАС Московского округа от 29.04.2013 № А40-91730/12-6-895, от 12.04.2013 № А40-81513/12-142-765).

Таким образом, отказ организатора конкурса от заключения такого договора с единственным участником торгов будет неправомерным.

Размер площади сдаваемого в субаренду государственного (муниципального) имущества не ограничен

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ лицо, получившее в аренду государственное (муниципальное) имущество, может заключить договор субаренды на такое имущество без организации торгов.

Рассматривая данную норму, ФАС РФ разъяснила, что нормы Закона № 135-ФЗ не содержат ограничения в отношении площади арендуемого имущества. Таким образом, арендатор, собирающийся сдать арендованную им недвижимость в субаренду, может сделать это в отношении любой площади, которая у него имеется. Иными словами, сдать в субаренду недвижимое имущество без организации торгов можно как в размере 1 кв. м, так и всю полученную от арендодателя площадь разом.

Заметим, что до внесения изменений Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ в часть 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вопрос о проведении торгов на право заключения договора субаренды оставался открытым. Арбитражные суды не были едины во мнении, следует ли арендатору, решившему сдать имущество в субаренду, проводить конкурс (аукцион) или нет. С введением пункта 16 в статью 17.1 Закона № 135-ФЗ этот пробел был урегулирован.

Подписывать договор, заключенный по результатам торгов, нужно через десять дней с момента размещения информации о проведении торгов на официальном сайте

Соответствующий вывод сделала ФАС РФ, проанализировав положения нормы части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. В случае подписания договора ранее указанного срока это будет расцениваться как нарушение требований закона, в связи с чем такая сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Напомним, что по общему правилу договор в письменном виде оформляется как единый документ, подписанный уполномоченными представителями сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заметим, что момент подписания сам по себе не является моментом заключения договора.

Однако, исходя из положений части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, речь в данном случае идет именно о моменте подписания договора, поскольку офертой является информация о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов, а акцептом – заявка, соответствующая требованиям торгов.

Таким образом, рекомендуем внимательно относиться к оформлению договора, заключенного на торгах. В частности, необходимо проверить дату, которой будет подписан соответствующий договор.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества может быть продлен без проведения торгов неограниченное количество раз

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается на новый срок с тем же арендодателем без проведения торгов. Сделать это можно, если:

• размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в РФ, если иное не установлено другим законодательством;
• минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, составляет не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

ФАС РФ разъяснила, что при соблюдении данных требований пролонгировать договор аренды без проведения торгов можно неограниченное количество раз при условии, что законом не установлено ограничение срока договора. Согласие собственника на заключение нового договора аренды с тем же арендатором является обязательным. Напомним, что соответствующее согласие выдается собственником в письменной форме.

Ранее ФАС РФ разъясняла, что максимальный срок договора аренды, заключенного с тем же арендатором с соблюдением правил п.п. 9–11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, не может быть продлен по этим же основаниям (п. 13 Разъяснений от 05.06.2012).

Отсутствие информации о проведении конкурсов (аукционов) на официальном сайте торгов является основанием для признания соответствующей сделки незаключенной

Согласно ч. 6 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров размещается на официальном сайте РФ в сети Интернет.

Проанализировав данное положение, ФАС РФ пришел к выводу, что неразмещение информации о проведении конкурсов (аукционов) на этом сайте является основанием для признания сделки незаключенной.

Несмотря на то, что норма о размещении сведений о проводимых торгах на официальном сайте действует с 01.01.2011 года, антимонопольный орган не уделял ей внимания в своих разъяснениях. Однако в комментариях к Закону № 135-ФЗ и авторских статьях эксперты не раз высказывали мнение, что неопубликование на официальном сайте торгов соответствующей информации является существенным нарушением законодательства о конкуренции. Следовательно, такое нарушение может служить основанием для признания судом сделки, совершенной по результатам торгов, незаключенной.

В данном письме ФАС РФ закрепила такую позицию в качестве официальной.

Сдача помещений в аренду: с торгами или без?

Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее – Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.

Правило и исключения

• на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
• договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
• передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
• договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

Обязанность заключить договор аренды возникает у автономного учреждения лишь в последней из перечисленных ситуаций (договор с единственным участником конкурса или аукциона). В остальных же случаях, когда площади могут передаваться в аренду без торгов, правообладатель (АУ) не обязан заключать договор, а претендент на данные площади не вправе этого требовать (разд. 1 Разъяснений ФАС).

Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.

Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).

Случаи заключения договора без проведения торгов

Арендатор – медицинская или образовательная организация

На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС – в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.

Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.

Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность – дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.

Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.

Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.

В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ , а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ . Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.

Аренда части помещения

Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади?

По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.

Арендатор – подрядчик учреждения

Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ , если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.

Пролонгация договора

1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Если условия соблюдены, арендодатель (АУ) в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом.

В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).

Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.

Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз. Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.

• учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
• право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.

При выполнении требований этой нормы в субаренду могут передаваться площади любого размера – в этом смысле Закон № 135-ФЗ не устанавливает ограничений (разд. 12 Разъяснений ФАС). Если же данные требования не соблюдаются, рассматриваемое имущество передается в субаренду в общем порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, – посредством проведения торгов либо без них, но уже по иным исключениям.

Процедура проведения торгов

Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).

При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость – соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).

Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным – как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду – и посредством торгов, и без них.

Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.

Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.

1. Данная норма гласит: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
2. По истечении срока договора аренды государственного и муниципального имущества (в том числе находящегося в оперативном управлении) заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона.
3. Федеральный закон от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
4. Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».